| 问题 | 房屋租赁合同纠纷代理 |
| 释义 | 案情概况：原告A(系河北省保定市一家国有独资公司)与被告B于2008年X月X日达成口头《房屋租赁合同》并开始履行，双方为明确权利义务于2008年XX月XX日签订书面《房屋租赁合同》，由A将位于保定市XXX大街XXX号三楼办公室出租给B，租金每月XXXX元，每半年结算一次，B提前10天预付租金，如逾期X天未付将加取XXX元/日的滞纳金。B于达成口头时支付租金XXXX元，但是剩余租金虽经A多次催要，B一直不予支付。C原为A的经理，现A的主管机关已免去C的职务，任命E为A的经理，D为B的个人独资经营企业。 当庭对主要证据的质证意见： 一、对B提供的A的营业执照复印件 只能证明C曾经是A的法定代表人，证明不了C现在还是A的法定代表人。 二、对B提供的D同A之前签订的租赁合同 该合同的当事人没有B，B与D在法律上是完全不同的、独立的民事主体，该合同约定的法律关系与本案法律关系无关;该合同的标的为三楼XXX-XXX房间，本案法律关系依据的合同的标的为三楼。该合同与本案无关联性，对其真实性也有异议。 A与B是否存在其他租赁合同不能作为B不履行本案《房屋租赁合同》的抗辩事由。 三、对B提供的收据 ㈠A签章的收据。D是一个人独资经营企业，B是一自然人，该收据只能证实A收到过案外人D的款项，无法证实收到过B的，且该收据没有体现到本案中的《房屋租赁合同》，该收据与本案事实无关。收据中交、收款人均为空白，无经手人的签字，对该证据的真实性也有异议。 ㈡C签字的收条。C、D、A、B均为完全不同的、独立的民事主体，该收条体现的收款人是C自然人个人，只能证实案外人C收到了案外人D的房租，无法证实A收到过B的房租，该证据与A、B均无关，也没有体现到本案中的《房屋租赁合同》，与本案事实无任何关联性。 四、案外人D的营业执照、组织机构代码证 应当提交原件;体现主体非本案当事人，与本案无关。案外人D的企业性质为个人独资企业，B为公民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;……(9)符合本条规定条件的其他组织”的规定，案外人D与B均具有独立的民事主体资格。 五、C的证言 A是公司，无论其法定代表人是谁均不影响其作为当事人的资格，法定代表人只是企业法人的股东依照企业章程的规定选任、委托的代表企业法人表达意思表示、完成法律行为的管理者，法定代表人无权左右、决定企业法人的意志，一个公司并非只有经过其法定代表人的授权才能与他人签订合同或者收取租赁费，公司的签章才是最能体现公司行为的载体、方式。C即使作为A的法定代表人也不能与A等同，在法律上也是两个主体，A有权不受C左右独自决定与他人签订合同及收取租赁费。 提供的所谓证言内容违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条“出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。……证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言”的规定，也不能证实A诉讼主体存在瑕疵。 核心代理意见： 一、原被告间订立的《房屋租赁合同》合法有效，B应当按照约定全面履行自己的义务。 B未依照约定支付租金的行为构成违约，依法应当承担合同约定的违约责任。 二、本案的A是河北省保定市XXXXXX公司，其法定代表人是C还是E，均不影响其民事主体地位，也不影响其依法享受权利;C无论是否A的法定代表人，均无权左右、决定、替代A的意志，B未能提供证据证实C在《房屋租赁合同》订立、履行时为A的法定代表人，作为自然人的C与A是根本不同的、独立的民事主体。 根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”、第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定以及《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”、第四条“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”，参照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，企业法人的法定代表人与企业法人是完全不同的法律概念，法定代表人只是企业法人的股东依照企业章程的规定选任、委托代表企业法人表达意思表示、完成法律行为的管理者，法定代表人无权左右、决定、替代企业法人的意志，法定代表人的职务行为才由企业法人承担法律后果。 三、本案《房屋租赁合同》的对方当事人、本案的被告是自然人，而非D。D、C均非本案《房屋租赁合同》的当事人，也非本案的当事人;D是否向C支付了租金与本案无关，即使D确实向C支付了租金也不能替代、抵消、免除其向A依照合同约定支付租金的义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;……(9)符合本条规定条件的其他组织”、《中华人民共和国个人独资企业法》第十四条第三款“分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担”以及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，B作为公民、D作为个人独资企业均具有独立的当事人地位，二者是完全不同的、独立的民事主体，应当分别依法享有权利、承担义务。 四、本案B提供的主体为D的证据与本案无关、真实性不足。 五、本案B提供的C的证言因无法证实C在证言中的行为代表A、属于职务行为，也与A及本案事实无关。C的有关行为应当认定为只代表其自然人个人的行为，应当由其自己承担责任。 六、本案A提供了确实、充分的证据证实了与B间的房屋租赁合同关系以及B违约的事实。 评议： 一、公司变更登记事项，应当向原公司登记机关申请变更登记;每年3月1日至6月30日应当按照公司登记机关的要求，接受年度检验。如果公司自身不守法，在寻求法律救济的时候就难免会授人以柄。 《中华人民共和国公司登记管理条例(2005修订)》第三十条 规定，公司变更法定代表人的，应当自变更决议或者决定作出之日起30日内申请变更登记。第五十九条规定，每年3月1日至6月30日，公司登记机关对公司进行年度检验。第七十三条第一款规定，公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记;逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。第七十六条规定，公司不按照规定接受年度检验的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款，并限期接受年度检验;逾期仍不接受年度检验的，吊销营业执照。年度检验中隐瞒真实情况、弄虚作假的，由公司登记机关处以1万元以上5万元以下的罚款，并限期改正;情节严重的，吊销营业执照。 《中华人民共和国公司法(2005修订)》第一百八十一条规定，公司因下列原因解散：(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;(二)股东会或者股东大会决议解散;(三)因公司合并或者分立需要解散;(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;(五)人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。 《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。 公司作为法律上的民事主体，应该理解为依法拟制设立的人，如果本身就不合法，有被公司登记机关吊销营业执照的风险，则其民事权利能力和民事行为能力也将随时消灭。本案中的A是历史遗留下来的行政机关所属的公司，其营业执照没有按照要求进行年检、没有办理法定代表人变更的情况确实影响了其部分诉讼请求的实现。 二、当事人在签订、履行租赁合同过程中应当注意如下问题： ㈠租赁期限不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。 ㈡租赁期限六个月以上的，要采用书面形式;否则，视为不定期租赁。 ㈢除非当事人另有约定，租赁物的维修义务属于出租人。在租赁物需要维修时承租人有权要求出租人在合理期限内维修。出租人如不履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 ㈣如果租赁合同中没有约定承租人有权转租，承租人是没有转租权的。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人;承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人有义务赔偿损失。 ㈤租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物是房屋的，出租人出卖房屋前应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人有权按照原租赁合同租赁该房屋。 ㈥租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。 引用法条： [1]《房屋租赁合同》 [2]《中华人民共和国公司法》第三条 [3]《中华人民共和国公司法》第四条 [4]《中华人民共和国合同法》第七十六条 [5]《中华人民共和国民法通则》第三十八条 [6]《中华人民共和国民法通则》第四十三条 [7]《中华人民共和国民法通则》第三十六条 [8]《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条 [9]《中华人民共和国个人独资企业法》 [10]《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条 [11]《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十九条 [12]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条 [13]《中华人民共和国公司法(2005修订)》第一百八十一条 [14]《中华人民共和国公司法(2005修订)》第一百八十三条 [15]《中华人民共和国公司登记管理条例(2005修订)》第三十条 [16]《中华人民共和国公司登记管理条例(2005修订)》第五十九条 [17]《中华人民共和国公司登记管理条例(2005修订)》第七十三条 [18]《中华人民共和国公司登记管理条例(2005修订)》第七十六条 |
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