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问题 拆迁房买卖纠纷注意事项有哪些
释义 　　一、拆迁房买卖纠纷注意事项有哪些
    第一种：拆迁房房价爆升，卖家后悔了
    卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。
    法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。
    作为买方的律师，胜诉是有把握的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。
    作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢？明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。
    第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成
    配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因（如限购）无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。
    列举一个案例，买家是外地人，2009年在上海购房，订立买卖合同之时，上海还没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。
    法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。
    也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。
    第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷
    出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇，列举昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。
    如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。
    对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。
    对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。
    此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。
    第四种：合同一方买卖期间死亡
    交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合合同法规定的解除条件。
    具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：
    1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
    2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；
    5、法律规定的其他情形。
    另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。
    第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”
    配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。
    配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚配套商品房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。
    然而现在的拆迁通常是安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。
    对此类纠纷，根据《物权法》相关条文，法院一般不会认为配套商品房买卖无效，而是会保护配套商品房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。
      
     　　二、拆迁房能办理房产证吗
    1、拆迁赔偿房能办房产证。拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：
    （1）《房地产转移登记申请书》；
    （2）身份证明；
    （3）经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；
    （4）补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。
    2、申请人符合上述规定，应该提交的资料齐全的，准予办理；资料不全的，在资料齐全后予以办理。
    3、拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。
    4、拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。
     　　三、拆迁房算婚后财产吗
    如果要确定婚后被拆迁房屋的性质，即被拆迁房屋是夫妻一方的婚前个人财产还是婚后共同财产，通常有以下几种情况：
    1、被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，安置房是按使用人口标准安置的，夫妻另一方有一定的产权份额。
    2、被拆迁房屋是夫妻一方的婚前财产，夫妻双方婚后对房屋进行了扩建或者添附，夫妻另一方也有一定的产权份额。
    3、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，安置房是按使用人口标准安置的，夫妻双方均有一定的产权份额。
    4、被拆迁房屋是夫妻一方父母的财产，夫妻双方在与父母共同生活期间对房屋进行了扩建或者添附，夫妻双方均有一定的产权份额。另外还有其他一些特殊情况。
    通常在前两种情况下，夫妻双方占安置房所有权的分额有较大悬殊，在具体分配房屋时，应着重考虑所有权分额较多的一方，给予对方相应的补偿；
    通常在后两种情况下，安置房所有权的主要分额是夫妻一方父母的，夫妻双方所占分额相对较少，应结合实际情况予以处理。
    相信大家看了上面的介绍多多少少也应该知道，首先拆迁房买卖比普通的商品房买卖风险是大很多的，因此我们在买卖拆迁房的时候一定要注意，避免在后续的时候出现问题和纠纷。以上就是法律网小编整理的有关拆迁房买卖纠纷注意事项有哪些的相关内容，希望能为您提供帮助。
    
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国物权法》
    
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更新时间：2025/1/16 16:18:17