| 问题 | 合同权利转让有什么形式问题 |
| 释义 | 合同权利转让有什么形式问题？统一采用书面合同形式。买卖二手房，如何给付房款？支付到入房管部门指定并监管的账户，房屋权属证书办理后，双方才拿钱取证。拆迁安置房又该如何现金交易？ 【案例】2009年9月，王某开了一家二手车中介公司，由于手头比较拮据，便向朋友杨某借款9万元用于公司周转，王某将房屋拆迁分得的3套拆迁安置房中1套抵押给杨某。其时，该房尚未交付，房屋权利凭证仅仅是王某与拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议书》。经双方商谈，王某将该房作价25.8万元卖与杨某，杨某将名下两辆轿车作价15.8万元转让给王某，加上之前的9万元借款，双方之间算是钱货两讫。杨某拿到《拆迁安置补偿协议书》之后，找到某中介公司要求将该房出售。中介公司找到了买家徐某之后，王某、杨某、徐某以及中介公司一起去公证机构办理了房屋转让协议公证手续。该转让协议中卖方是王某，买方是徐某，双方约定：王某将名下3套拆迁安置房中面积为75的这套房屋(即王某卖给杨某的这套房)的安置权益转让给徐某，房价依然是25.8万元。协议同时约定，王某配合徐某及中介方到拆迁公司办理更名手续，更名成功之日徐某付清房款。之后，徐某分三次将25.8万元房款交给杨某，杨某出具了收条。2013年6月，王某向仲裁机构申请仲裁，称徐某一不告知该房是否办了更名，二是亦未支付25.8万元房款，要求解除转让协议，并支付违约金4万元。 【分析】本案在审理过程中，就案件事实部分几方当事人是各执一词，陈述内容包括出示的证据内容截然相反，有诸多蹊跷之处，笔者在此暂不作评价。仅就类似案件中房款给付问题，笔者向广大的二手房买卖当事人作如下提醒。 一、二手房买卖房款给付有章可循 为了维护二手房交易市场正常秩序，维护买卖双方的合法权益，维护交易安全，各地房管部门对于二手房交易均有一系列规定。其中，资金托管就是一种行之有效的方式。简单地说，即买方将房款打入房管部门指定并监管的账户，待房屋权属证书办理完毕之后，双方同时交接，一方拿证，一方拿钱。这种方式，有效避免卖方房屋不能过户或买方不能及时给付房款的风险，有效维护了交易安全。 二、拆迁安置房中的现金交易更需谨慎 实践中，围绕拆迁安置房交易产生的纠纷在二手房交易纠纷占比较大，纠纷产生的原因也是五花八门，有的是卖方见钱眼开坐地起价，有的是由于家庭矛盾卖方反悔，有的是买方因不能贷款而不能给付房款等。上述案例中，抛开其他因素不说，就房款给付义务来说，买方显然不够谨慎。 其一，合同法理论告诉我们，合同具有相对性。合同相对性原则包含了非常丰富和复杂的内容，并且广泛体现于合同中的各项制度之中，学界一般都将其概括为以下三个方面：一是主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。二是内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。在双务合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。三是责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。 本案中，无论是拆迁安置协议的交付、房管的给付，均应该发生在王某与徐某之间。给付房款是徐某的主要合同义务，更应谨慎操作。遗憾的是，徐某未尽此义务，在没有任何书面约定的情况下将房款交与杨某，不论王某是否诸如被申请人和证人们所说的具有恶意仲裁的主观故意，也不论王某和杨某之间到底是何种约定，徐某的做法都显得有些草率。 其二，对于债权的转让，合同法规定非常明确 《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，"债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。"由此可见，债权人转让权利，以"通知"债务人为生效要件。换句话说，本案中，本应王某享受的25.8万元的房款如果由杨某享受的话，不论王某与杨某之间是何约定，王某均应通知徐某，明确告知其将25.8万元交给杨某。否则，该转让对徐某不发生效力，徐某依然应该对王某履行房款给付义务。 三、合同权利转让的形式问题 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，合同权利可以全部或部分转让给第三人(法律规定不得转让的除外)。第八十条第一款规定，"债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。"这里有个问题需要进一步厘清，那就是"通知"的形式问题。 其一，合同是当事人之间的"法律"，当事人权利义务均通知一纸合同加以约定。合同权利的转让涉及到合同义务人全面、准确履行合同义务问题，"通知"的形式显得尤为重要。 其二，标的额巨大的合同，诸如房地产买卖合同，动辄几十万、上百万交易额，当事人如何全面、正当履行合同义务，对双方当事人的合法权益影响巨大。 本案中，就房款是否给付及如何给付，当事人各执一词，存在根本性的分歧。其原因之一就在于当初对于房款如何给付，各方当事人虽然在转让协议中有明确约定，但是实际履行时又发生了变化，虽说当事人之间心知肚明，但一方当事人抱着"死无对证"的心态提出仲裁主张，无疑对本案事实认定带来了相当的难度。 回过头来再来看看本案中的"通知"的形式问题。这里所说的合同形式，是指当事人合意的外在表现形式，是合同内容的载体。《中华人民共和国合同法》第十条规定，"当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。法律，行政法规规定采用书面形式的，应该采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。"《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，"房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。" 实践中，无论是商品房买卖还是二手房买卖，已经做到了统一采取书面合同的方式，对当事人合同权利和义务加以固化，具有权利义务关系明确，有据可查，便于预防和处理纠纷的优点。合同权利的转让，涉及到对原合同权利义务的变更，因此，类似案件中涉及到合同权利的转让，应跟原合同形式相对应，亦应采取书面形式。笔者个人认为，采取其他形式的通知，对于债务人而言不发生法律效力。当然，如果债务人已经履行债务，权利人和第三人均予以接受的除外。 引用法条： [1]《拆迁安置补偿协议书》 [2]《中华人民共和国合同法》 [3]《中华人民共和国合同法》第八十条 [4]《中华人民共和国合同法》第七十九条 [5]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 |
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