| 问题 | 商服用房拆迁补偿评估的方法 |
| 释义 | 商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。 商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。商服用房拆迁补偿评估的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。 1、收益法 商服用房是具有收益的房地产，因此，收益法是商服用房拆迁补偿评估的基本方法之一。可以根据被拆迁商服用房的客观租金收益计算出其年净收益，并根据市场上类似房地产的年净收益、售价、收益年限等资料选用相应的收益法计算公式，求出报酬率和资本化率；从而以报酬资本化法公式或直接资本化法得出被拆迁商服用房的价值。 2、市场比较法 对于商服用房交易实例较多的城市，可以采用市场比较法评估商服用房拆迁补偿价格。具体地说，在这些城市，可以通过对近期交易、类似商服用房的交易价格进行有关区域因素、本身因素、交易状况、交易日期等方面的修正，得出估价对象的价值。 3、成本法 颁布了基准地价的城市，可以先根据基准地价进行区域因素、容积率、覆盖率、尚可使用年限修正，求出被拆迁商服用房的楼面地价，再根据被拆迁商服用房建筑物的重置价值(含商服用房建筑物重新建造须交纳的城市基础设施配套费、专业费、管理费、投资利息、利润、税金、销售费用等)，求取被拆迁商服用房的评估价值。 4、路线价法 路线价法是对临街且可及性相等的单层商服用房的土地设定标准深度，求取标准深度上数宗单层商服用房平均楼面地价，以此平均楼面地价作为该街道的路线价；再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出各宗临接该街道的单层商服用房的楼面地价。对于平均深度较浅的沿街商服用房，可采用路线价，“四三二一法则”，“台湾临街深度指数”与街角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其单层楼面地价。对于垂直于某街道、深度较深的小巷、综合商场、一个市场内的商服用房，可采用路线价、“日本深度百分率”求取其单层楼面地价。 |
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