| 问题 | 住房贷款新措施对银行业影响 |
| 释义 | 国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。涉及银行业的措施主要包括： 1.为抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 2.加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 对于上市银行的具体影响： 1.个贷增量和收入将有所回落，预计新政实施后投资性住房需求将得到极大遏制，自主性需求者短期内也可能采取观望等待房价回落的态度，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速，预计5月开始新增个贷将出现回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但预计利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能有所下降。 2.引导银行信贷配置更加合理，特别是使得银行零售业务对于住房贷款的依赖程度下降，为了保持零售业务的增长，银行将进一步拓展住房贷款以外的业务渠道，个人经营性贷款、小微企业贷款等其他高收益率的零售贷款业务将受到银行越来越多的重视。 3.除了会议中提到的对存在违法违规行为的房地产开发企业不得发放新开发项目贷款外由于对于房地产市场的预期不可避免地将发生变化，银行也将主动控制房地产开发贷款的发放。 整体上看，会议精神的落实对于银行短期的业绩负面影响将比较有限，根据我们与银行的交流，目前银行住房贷款的实际成数(贷款余额/房产价值)并不高，普遍在六成以内，因此即使房价出现一定程度回落，存量房贷的资产质量压力也十分有限，因此我们并不建议对于住房贷款存量比重较高的银行采取回避的措施。长期来说，新政将引导银行对于自主性住房贷款给予更大支持，个贷的长期发展前景仍是光明的。零售贷款结构的逐步变化长期将提高银行资产的收益能力。银行对于房地产开发业贷款的主动调控将有利于资产质量的长期稳定。维持银行业“增持”的评级 |
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