| 问题 | 房地产抵押权与租赁权的法律冲突 |
| 释义 | 抵押权有优先受偿权，租赁权有优先购买权，在抵押物变现过程中，两种权利发生了法律冲突，究竟那种权利优先，在理论界一直争论不休。2000年9月29日，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对此做了明确规定，本文拟从理论角度再做一深入探讨。 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押权人就拍卖的房地产所得价款优先受偿的权利就是抵押权。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为，交付房屋的一方为出租人，使用房屋的一方为承租人，承租人对房屋的使用权就是租赁权。房地产抵押权注重的是房地产的交换价值，房屋租赁权注重的是房地产的使用价值，同时由于抵押并不转移对房地产的占有，所以两权是相容的，并且可以并存在同一房地产当中。但在实现抵押权，对抵押物拍卖、变卖时，就会出现抵押权与租赁权的法律冲突，通常有这么几种情况： 一、租赁权成立在先，抵押权成立在后 依照现代民法“买卖不破租赁”的原则，在买卖时，买受人取得房屋所有权是不能对抗在该房屋上已经成立的租赁权的，而抵押权从本质上讲并没有优于所有权的效力，所以先存在的租赁权可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”据此，出租人与承租人订立租赁合同后，又将已出租的房地产设定抵押的，租赁关系不受影响，但出租人应将房地产准备抵押的情况书面告知承租人。此外，我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。所以，在因抵押权实行而将抵押房地产出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。诚然，租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，但抵押权人既然愿意在已出租的房地产上设定抵押，就应由其承受可能的不利后果。[page] 值得探讨的是，以出卖方式实行抵押权时，承租人对抵押房地产是否享有优先购买权。有关承租人的优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”此外，国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第11条也有类似规定。据此，有人认为应承认抵押房地产承租人在同等条件下的优先购买权。我们认为，对于承租人对抵押房地产是否有优先购买权不能一概而论，而应区分不同的出卖方式作具体分析;在以变卖的方式出卖抵押房地产时，应该保护承租人的优先购买权。但如果以拍卖的方式实行抵押权，则不应承认承租人的优先购买权。因为以变卖方式出卖抵押物，是以拍卖以外的生活中一般的买卖形式出卖抵押物以清偿债权，与一般买卖方式并无不同，因而有可能出现两个以上出价最高的买主。而优先购买权则是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先他人购买标的物的权利。可见，在以变卖方式出卖抵押房地产的情况下，抵押房地产的承租人完全可以行使优先购买权。相反，如果以拍卖方式出卖抵押房地产，则会由于拍卖的性质而使承租人无法行使先买权。这是因为，拍卖是以公开竞争的方法把拍卖物卖给出价最高的竞买者，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。所以，在这种情况下，承租人没有行使优先购买权的余地。承租人如欲购得抵押房地产，只能报名参加竞买，与他人公平竞争。 二、抵押权成立在先，租赁权成立在后 我国《担保法》和《合同法》对这种情况均没有作出具体规定，但我国法律并不禁止抵押物出租，一般在抵押物上可以设立租赁权，原因是： 第一，抵押权的核心是优先受偿权，抵押物设定抵押后，抵押人对抵押物仍拥有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期限，抵押物可以出租。在抵押人要求实现债权时，租赁关系已经终止，不会影响抵押权的优先受偿权。 第二，抵押不转移对抵押物的占有，抵押人完全可以将抵押物出租收取利益，房地产作为不动产，出租一般不会影响其价值。 第三，抵押权作为担保物权，它在债务未履行时有充分的权利，抵押权可以不受租赁权的影响，就抵押物拍卖之价款优先受偿。当租赁关系影响抵押权实现时，抵押权人可以要求抵押人与承租人解除租赁关系。 抵押权设定后成立租赁关系的，因抵押权与租赁权在权能上各不相同，所以在抵押权存续期间，租赁关系对抵押权不会有实质影响。但在抵押权实行时，如何处理抵押房地产上存在的租赁关系，对此，我国法律还未作明确规定，但最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”最高人民法院之所以做这种规定，笔者认为其理由在于：抵押权是一种物权，而租赁权传统上被认为是一种债权。根据物权优先于债权的原则，先成立的抵押权自然可以对抗后成立的租赁权。否则，抵押权人的利益就无法得到应有的保障。总之，抵押权设定后成立租赁关系的，在抵押权实行时，原承租人的租赁权不能对抗抵押房地产受让人的所有权。[page] 如果因为抵押权的实现给承租人造成的损失该如何承担，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条第2款对此作出了明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告之承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告之承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” 三、抵押权实现过程中再设立的租赁权 自抵押权开始实现到终结期间，抵押物的交换价值已成为抵押权实现的内容，在这种情况下，抵押人对抵押物的处分权实际上已经受到限制甚至禁止，因此不能再设立抵押物上的租赁权，如果设立租赁权的，则无效。 引用法条： [1]《中华人民共和国担保法》第四十八条 [2]《中华人民共和国合同法》第两百二十九条 [3]《城市私有房屋管理条例》 [4]《关于适用若干问题的解释》第六十五条 [5]《关于适用若干问题的解释》第六十六条 [6]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十八条 |
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