| 问题 | 房地产抵押权登记操作规程 |
| 释义 | 第一章 总则 第一条 为了规范房地产抵押权登记，依据《中华人民共和国物权法》、建设部《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等，结合实际情况制定本规程。 第二条 下列房地产可以设定抵押权登记： (一)建筑物和构筑物; (二)正在建造的建筑物(已预售的商品房除外)。 第三条 房地产抵押权设立登记，须符合以下规定： (一)建筑物占用范围内的土地使用权必须同时抵押; (二)设定在建工程抵押权登记的建筑面积不得超过实际建成的建筑面积; (三)以具有土地使用期限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用期限; (四)有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限; (五)以国有房地产设定抵押权登记的，须经国有资产管理部门批准; (六)以集体所有的房地产设定抵押权登记。国有土地范围的，必须经集体企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案;集体土地范围的，应当经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意; (七)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押权登记的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外; (八)以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 第四条 下列房地产不得设定抵押权登记： (一)宅基地上的建筑物; (二)权属有争议的房地产; (三)依法被查封、征收、扣押、限制的房地产; (四)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物; (六)依法不得抵押的其他房地产。 第五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当载明下列主要内容： (一)抵押人、抵押权人的名称或姓名、住所; (二)被担保主债权的种类、数额; (三)抵押房地产的处所，名称、质量、状况、权属状况、建筑面积和用地面积等; (四)抵押担保的范围; (五)债务人履行债务的期限或债权确定期间; (六)当事人认为需要约定的其他事项。 以在建工程抵押的，还应载明《国有土地使用证》或建设用地使用证书和《建设工程规划许可证》的编号、施工进度及工程竣工日期、已经完成的工作量和工程量。[page] 第六条 抵押权自登记时设立。 第七条 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房地产。 第八条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第九条 抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。 第十条 抵押权的顺位及债务履行期限、被担保的债权数额等内容的变更会对其他抵押权人造成不利影响的，须经其他抵押权人书面同意。 第十一条 经依法登记的房地产抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记： (一)主债权消灭; (二)抵押权已实现; (三)抵押权人放弃抵押权; (四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。 第二章 一般抵押权登记 第十二条 申请抵押权设立登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证; (四)土地使用证及复印件; (五)抵押合同及主债权合同; (六)房地产登记查册证明; (七)预告登记证明(已预告登记的提交)。 第十三条 对符合登记条件的，将抵押权设立登记的下列事项记载于登记簿： (一)抵押当事人的姓名或名称; (二)被担保债权的数额; (三)担保范围; (四)债务履行期限; (五)登记时间。 在房屋所有权证内的他项权利栏记载抵押事项，缮写他项权证，颁发给抵押权人。 第十四条 申请抵押权变更登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)抵押当事人变更抵押权的书面协议; (五)其他抵押权人的书面同意文件(债权额、债务履行期限、抵押权的顺位等内容变更的提交); (六)房地产登记查册证明。 抵押当事人姓名或名称变更或抵押房屋坐落的街道、门牌号变更的，按所有权变更登记、抵押权变更登记应当提交的发生变更的证明等材料，一并申请变更登记。 对符合登记条件的，将抵押权变更登记事项记载于登记簿，并在房屋所有权证及他项权证内做注记。 第十五条 申请抵押权转移登记，应当提交下列材料: [page] (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)主债权转让合同或抵押权发生转移的证明材料; (五)房地产登记查册证明。 对符合登记条件的，将抵押权转移登记事项记载于登记簿，并在房屋所有权证及他项权证内做注记。 第十六条 申请抵押权注销登记，应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)抵押权消灭的证明材料。 对符合登记条件的，将抵押权注销登记事项记载于登记簿，并在房屋所有权证做注记，注销他项权证归档。 第三章 最高额抵押权登记 第十七条 申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证; (四)土地使用证及复印件; (五)最高额抵押合同; (六)一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料; (七)房地产登记查册证明。 第十八条 对符合登记条件的，将最高额抵押权设立登记的下列事项记载于登记簿： (一)抵押当事人的姓名或名称; (二)担保范围; (三)最高债权额; (四)债务履行期限; (五)债权确定的期间(同设定期限); (六)最高债权额已经确定的事实和数额; (七)登记时间。 并在房屋所有权证内的他项权利栏记载抵押事项，缮写他项权证，颁发给抵押权人。 第十九条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料： (一)已存在债权的合同或其他登记原因证明材料; (二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保范围的书面材料。 当事人要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围时，应当与最高额抵押权设立登记程序中一并办理，将该债权记入最高额抵押权担保的债权范围; 最高额抵押权已经设立并且办理登记之后，当事人协议将已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围的，按最高额抵押权变更登记办理; 最高额抵押权担保的债权已经确定，当事人在申请最高额抵押权确定登记时要求将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围，按一般抵押权变更登记办理。[page] 第二十条 申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)抵押当事人变更抵押权的书面协议; (五)其他抵押权人的书面同意文件(债权额、债务履行期限、抵押权的顺位等内容变更的提交); (六)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料; (七)房地产登记查册证明。 最高额抵押当事人姓名或名称变更或抵押房屋坐落的街道、门牌号变更的，按所有权变更登记、最高额抵押权变更登记应当提交的发生变更的证明等材料，一并申请变更登记。 对符合登记条件的，将变更登记事项记载于登记簿、房屋所有权证及他项权证。 第二十一条 申请最高额抵押权转移登记，应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)最高额抵押权发生转移的证明材料(即一定期间内将要连续发生债权已经转让的合同或证明材料); (五)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料; (六)房地产登记查册证明。 最高额抵押担保的债权没有确定的转让。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让;部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 最高额抵押担保的债权已经确定的转让。抵押当事人约定最高额抵押权随同部分的债权的转让而转让的，应当按本规程第15条办理。 对符合登记条件的，将转移登记事项记载于登记簿、房屋所有权证及他项权证。 第二十二条 发生下列情形之一的，应当办理最高额抵押权确定登记： (一)约定的债权确定期间届满; (二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权; (三)新的债权不可能发生; (四)抵押财产被查封、扣押; (五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销; (六)法律规定债权确定的其他情形。 第二十三条 申请最高额抵押权确定登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料; (五)房地产登记查册证明。[page] 对符合登记条件的，将最高额抵押权担保的债权已经确认的事实记载于登记簿。 当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确认了债权数额的，可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于登记簿。 第二十四条 申请最高额抵押权注销登记，应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)房屋所有权证及他项权证; (四)最高额抵押权消灭的证明材料。 对符合登记条件的，将最高额抵押权注销登记事项记载于登记簿，并在房屋所有权证做注记，注销他项权证归档。 第四章 在建工程抵押权登记 第二十五条 申请在建工程抵押权设立登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)主债权合同及抵押合同; (四)国有土地使用证或建设用地使用权证书及复印件; (五)建设工程规划许可证及复印件; (六)建筑工程施工许可证及复印件; (七)经规划部门审核的建筑图纸; (八)公安门牌编定证明; (九)实地查看结果; (十)资产管理部门的同意书或相应的决议书(抵押人为法人或其他组织的提交); (十一)房地产登记查册证明。 对符合登记条件的，将抵押登记事项记载于登记簿，并缮写在建工程抵押权登记证明，颁发给抵押权人。 第二十六条 申请在建工程抵押权变更登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)在建工程抵押权登记证明; (四)抵押权发生变更的证明材料(抵押当事人姓名或名称变更或抵押房屋坐落街道、门牌号变更的提交); (五)抵押当事人变更抵押权的书面协议(属前款变更事项的不用提交); (六)其他抵押权人的书面同意文件(债权额、债务履行期限、抵押权的顺位等内容变更的提交); (七)房地产登记查册证明。 对符合登记条件的，将变更登记事项记载于登记簿及在建工程抵押权登记证明内。 第二十七条 申请在建工程抵押权转移登记的，主债权转让人和受让人应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)在建工程抵押权登记证明; (四)抵押当事人转移抵押权的书面合同;[page] (五)房地产登记查册证明。 对符合登记条件的，将转移登记事项记载于登记簿和在建工程抵押权登记证明内。 第二十八条 申请在建工程抵押权注销登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明及复印件; (三)在建工程抵押权登记证明; (四)抵押权消灭的证明材料。 对符合登记条件的，将在建工程抵押权注销登记事项记载于登记簿，注销在建工程抵押权登记证明并归档。 第五章 附则 第二十九条 抵押权登记办结时限为10个工作日。 第三十条 抵押权登记费，按市物价局规定的标准收取。 第三十一条 《在建工程预购商品房抵押备案实施细则》废止。 |
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