| 问题 | 《物权法》的实施对审理预告登记案件的若干影响 |
| 释义 | 预告登记与终局登记(本登记)相对应，是为保全债权请求权所期待的不动产物权变动而进行的登记。由于债权行为先于不动产转移的物权行为，通过实现对物权变动请求权的保全，预告登记可以保障交易安全，维护登记权利人的利益，促进不动产物权关系的稳定。将于今年10月1日实施的《物权法》专设了不动产登记一节，对不动产登记的效力、登记机构的职责、更正登记、预告登记、民事赔偿和行政赔偿等问题作了统一规定，是我国首部对预告登记作出创设性规定的法律。由于《物权法》关于预告登记的内容与我国现行的相关制度存在较大差异，《物权法》的实施必将给法院审理房地产预告登记案件带来相应改变。因此，本文在介绍预告登记的起源、基本特性和我国预告登记制度变迁的基础上，着重分析《物权法》的实施对法院审理预告登记案件的若干影响，以期正确把握预告登记在市场经济中维护房地产交易安全的应有之义。 一、预告登记的由来及我国预告登记制度的变迁 预告登记由德国在中世纪首先确立，并体现在《德国民法典》第883条至第888条[1]，其中第883条第1款规定预告登记所保全的请求权不仅包括不动产物权的变动，还包括附条件或附期限的不动产物权变动请求，第2款则规定了预告登记的效力，即在预告登记后就土地或权利所做出的处分，在它会妨害或侵害请求权的限度内不生效力。在日本，预告登记被称为假登记，并在《不动产登记法》第2条作了规定。我国台湾地区《土地登记法规则》第96条也有相关规定。[2]通说认为，预告登记具有三大效力：(一)权利保全的效力。预告登记用以保全债权请求权所期待的物权变动的法律结果，使债权以登记的方式记载下来并公示，具有了对抗第三人的效力。(二)顺位保全的效力。能保全日后本登记的顺位，即它使预告登记的该请求权具有排斥后序登记权利的效力。(三)破产保护的效力。即在相对人陷入破产时(请求权的履行条件并未成就，期限尚未到达)，债权人可以将作为请求权标的的不动产列入破产财产，排斥他人而保障请求权人发生指定之效果。[3] 在我国大陆，预告登记发源于商品房预售登记制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条也规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”预售合同登记备案制度的出台旨在规范房地产开发企业，杜绝“一房两卖或多卖”现象，保护房屋承购人的合法权利，但预售合同的登记备案仅仅是一种行政管理手段，并未对登记当事人的权利作出任何规定，与物权法意义上的不动产预告登记制度存在本质区别。[page] 为了进一步遏制房地产市场的房地产违规行为，房地产发展火热的省市相继在地方性法规中创设了预告登记。如《南京市城镇房屋登记权属条例》率先规定了可以申请预告登记的几种情形，包括预购商品房。随后，上海、哈尔滨、山西等省市在地方性法规中均规定了预告登记制度。其中，《上海市房地产登记条例》还设专章对预告登记的范围及效力等问题作了规定。各省市地方性法规所规定的预告登记具有如下共同特点：(一)适用范围主要限于预购商品房。如《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第40条明确，可以申请预告登记的情形仅包括预购商品房及其转让、贷款抵押及法律法规规定的其他情形。《天津市房屋权属登记条例》第47条和第48条也将预告登记的范围限于期房所有权和期房抵押权。(二)该登记为强制性义务。如《上海市房地产登记条例》第49条虽然将预告登记设置为当事人可以申请的一项登记内容，但却在其后的条文中称，预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让和预购商品房抵押权的预告登记。由是将预告登记锁定为房屋转让方和受让方的一项义务。其他省市的地方性法规亦如此。(三)权利人仅具有优先请求权或保全顺位的权利。《南京市城镇房屋登记权属条例》第30条第2款规定“抵押人办理抵押房屋初始登记的，登记机关应当将预告登记的抵押权记录在该房屋登记簿中他项权一栏内，并保留原预告登记顺位。”因而经预告登记的抵押权人享有保全其顺位的权利。其他省市，包括上海、天津及哈尔滨的地方性法规则明确，经预告登记后，当事人取得房屋所有权或者房屋他项权利的优先请求权。优先请求权通常仅指在同一条件下的优先购买权，但物权法意义上的预告登记在于保全请求权，使债权请求权具有物权的排他效力，因而成为特殊债权。预告登记之后，他人即使出价再高，物权人亦不得再行出售。[4]因此，目前我国各省市地方性法规制定的预告登记制度，也难以称之为物权法意义上的预告登记。它脱胎于商品房预售登记制度，难逃行政管理的窠臼，不仅适用范围狭窄，而且权利属性尚不明朗，难以起到保全物权变动请求权的作用。可以说，在《物权法》颁布之前，我国还未建立起全国统一的真正具有准物权效力的预告登记制度。 二、我国《物权法》关于预告登记制度的内容及特点 《物权法》专设了不动产登记一节，其中关于预告登记的内容主要浓缩于第20条，该条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 该法律条款虽然字数不多，却已简明扼要地阐述了我国预告登记的基本制度，既包括了预告登记的适用范围、申请条件及目的，又对预告登记的效力及失效情形作了精要的概括。[page] 从该条规定来看，我国《物权法》所规定的预告登记制度具有如下特点：(一)预告登记适用于所有不动产交易。与目前各省市地方性法规将预告登记限于期房相比较，《物权法》将其对象延伸至所有不动产，这就意味着，即使是商品房现房买卖或二手买卖，也可以申请办理预告登记，从而保障交易安全。(二)预告登记具有准物权效力。经预告登记的不动产，排除了他人随意处分的权利，具有保障预告登记权利人物权变动请求权的效力，通过其公示性，同时也构成了对第三人的警示作用。(三)预告登记是交易双方可以约定的权利。预告登记不再是房地产开发企业的法定义务，而是遵循交易各方的意愿，交易各方可以在不动产转让协议中对办理预告登记作出约定，也可以约定不办理。(四)预告登记仅具有临时保障作用。在债权消灭的情况下预告登记将失效;如果当事人在可以办理不动产登记而不办理的，那么从其可以办理登记之日起，预告登记仅能维持三个月，而不能永久保障登记权利人永久排除他人处分物权的权利。 《物权法》设立的预告登记制度具有十分重要的法律意义。预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。[5]今后，无论是预购商品房、商品房转让及抵押，还是在建工程的转让及抵押，当事人均可以通过预告登记来达到保障物权实现的目的，可以促进我国房地产市场健康有序的发展。 三、《物权法》的实施对审理预告登记案件的影响 尽管《物权法》对不动产预告登记制度的规定十分笼统和抽象，但《物权法》所确立的预告登记原则和基本制度具有里程碑式的意义，其实施将给法院审理房地产预告登记和相关案件带来深远的变化和影响。分述如下： (一)履行法定职责案件。如前所述，尽管地方性法规均没有明确地将预告登记设为房地产开发商的义务，但往往在法规其余部分明确了未办理预告登记不得办理其他登记的几种情况，由是可以推断，预告登记实质为转让各方的一种义务而非权利。但《物权法》第20条的规定明确预告登记为买卖双方的权利，由买卖协议双方按约定为之。因此，如果房地产登记机构以未办理预告登记为由拒绝办理后续登记如房屋产权登记、他项权利登记等的，将构成不作为违法。如当事人为此起诉至法院要求房地产登记机构履行法定职责，而房地产登记机构在法院审理过程中，仍然只是以当事人未办理预告登记作抗辩的，法院应当判决其履行法定职责或确认其不作为违法。[page] (二)诉求撤销预告登记的案件。对要求撤销预告登记的案件而言，《物权法》带来的变化和影响主要有：1、法院审理对象已延伸至二手房等不动产。由于《物权法》未将预告登记的适用对象限制在预购房领域，因此，对二手房等现房买卖进行预告登记的现象将出现，由此产生的纠纷也将诉至法院，法院审理的预告登记案件将由原先的预购房、房屋建设工程或其抵押权扩展至二手房的买卖及抵押领域。2、单方预告登记不再具有绝对的合法性。《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定，应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。在其他地方性法规中，单方申请也在允许之列。但《物权法》规定的预告登记的前提是双方具有约定。在没有约定的情况下单方申请预告登记的，该登记将因为欠缺法定要件而违法。如另一方当事人以此起诉至法院要求撤销单方预告登记的，法院应支持其诉请。 (三)诉求撤销注销预告登记的案件。《物权法》未对注销预告登记作出规定，仅规定了预告登记失效分为两种情形：1、债权消灭;2、能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。预告登记失效意味着当事人不再享有准物权的权利，因而失效时间的确定对当事人而言关系重大。注销预告登记也意味着相应的权利的丧失。由于第20条关于失效的规定过于原则且缺乏相应的注销登记规定，今后在实践中，给法院带来的审理难点有：1、在有证据表明预告登记失效的情况下，登记机关应依申请还是主动注销预告登记。2、对预告登记失效的判断是否可以由登记机构自行作出。《物权法》没有明确债权消灭应以何种机关的判断为准，也未明确何种情形属于能够进行不动产登记而未登记，房地产登记机构是否可以对预告登记失效问题自行作出判断并进而注销预告登记，是《物权法》悬而未决的问题。3、预告登记失效与注销登记存在时间差异时对后续不动产处分的影响。预告登记作为不动产登记的一种类型，具有其本身的公示性和公信力，预告登记被注销后显然会失去其效力，问题在于预告登记按《物权法》之规定失效后但被注销登记之前，对预告登记的效力该如何看待?如合同于2006年5月单方解除，合同解除意味着债权消灭及预告登记失效，之后于7月办理了预告登记的注销手续。在解除之日至注销之日，如果现实登记的权利人处分了其不动产，预告登记的权利人是否可以主张该处分行为无效?4、能够进行不动产登记而未进行登记如果是由于当事人无法控制的因素所致而超过了三个月，是否可以作为预告登记失效的例外。如果房地产登记机构不分原因注销了登记，造成当事人的损害，是否应当被追究法律责任?[page] (四)行政赔偿案件。房地产登记机构登记错误造成损失的应当承担行政赔偿责任，这在各国是通例。如日本《不动产登记法》第152条规定，由于登记官的失误造成他人损失的，受损人可以向法务局局长或地方税务局局长提出审查的申诉，也可以向法院提起诉讼，要求经济赔偿。我国台湾地区“土地法”则规定，因登记错误、遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损坏赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时不在此限。我国《物权法》第21条第2款也对房地产登记机构的行政赔偿作了规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 预告登记为不动产登记的一种，因此《物权法》对登记机构行政赔偿的规定也适用于预告登记。我国各省市目前所规定的房地产登记行政赔偿往往采用过错赔偿责任制，如在上海，对因登记机构工作人员故意作出违法行为的予以全部赔偿;因过失而违法的，则视其过失程度而定;如因申请人故意隐瞒、虚假陈述等导致登记有误的，不承担赔偿责任。而《物权法》给不动产登记机构行政赔偿制度带来的最大改变在于行政赔偿不以主观过错为前提。根据《物权法》的规定，只要满足了以下三要素，房地产登记机构就必须承担行政赔偿责任：1、登记行为错误。该错误可能是房地产登记机构自查发现，也可能是经由法院判决确认。2、有受损害的事实。该损害包括登记费用的支出，也包括其他各类直接或间接的经济损失。3、登记错误与损害事实具有因果关系。当然，赔偿的范围只能限于直接经济损失，因为预告登记错误赔偿的，仍然属于行政赔偿的一种，《国家赔偿法》明文规定对侵犯财产权的行政行为仅限于按照直接损失给予赔偿。此外，建设部《城市房地产权属登记管理办法》第37条也直接针对登记不当做了具体规定：因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。 引用法条： [1]《中华人民共和国国家赔偿法》 [2]《中华人民共和国物权法》第二十条 [3]《中华人民共和国物权法》第二十一条 [4]《不动产登记法》第二条 [5]《德国民法典》第八百八十三条 [6]《德国民法典》第八百八十八条 [7]《土地登记法规则》第九十六条 [8]《不动产登记法》第一百五十二条 [9]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条 [10]《上海市房地产登记条例》第四十九条 [11]《城市商品房预售管理办法》 [12]《天津市房屋权属登记条例》第四十七条 [13]《天津市房屋权属登记条例》第四十八条 [14]《南京市城镇房屋登记权属条例》第三十条 [15]《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条 [16]《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第四十条 |
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