| 问题 | 夫妻约定不能对抗房产登记 |
| 释义 | 一、 本案的事实情况 2003年10月14日，本案第三人杜飞、杜方明、杜方亮持房产证(产权证号为220002345614)、身份证明、杜飞书写的“证明”等有效证件，到我县房地产管理局要求办理房产转移登记手续。我县房地产管理局依法对相关证件进行了形式审查和实质审查。经审查认为，第三人所提供的房产证合法真实，系我县房地产管理局2002年12月颁发;其所涉房产原系清华县公安局所有，后经房改，为第三人杜飞所购，且于1997年10月份经我单位办理了产权人为第三人杜飞、号码为“郯房改字第C-51-134”房产证;根据有关规定，2002年12月份涉案房产证由我县房地产管理局换发、变更为220002345614号房产证。同时认为，作为所有权人的杜飞对该房产所作的处分是真实的合法的，是公民行使所有权权利的自由意志的体现，登记机关应当为第三人办理房产转移登记手续。基于以上事实，我县房管局于2003年10月21日为第三人办理了房产转移登记手续，收回原涉案房产证，将涉案房产中靠东的两间转移登记为第三人杜方明所有(证号为220002345614)，靠西的两间转移登记为第三人杜方亮所有(证号为220002320311)。 二、 本案原、被告诉讼主体均不适格，登记机关所作出的具体行政行为是合法的 第一、 原告不是涉案房产的产权人，根本无权以所有者的身份提出撤销由登记机关转移登记后的涉案房屋所有权证书 根据本案事实，依照《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款、第九条第一款第三项以及第十七条第一款的规定，原告所诉具体行政行为是一个房屋行政登记行为中的转移登记行为，并不是初始登记、变更登记或其他登记行为。事实上，在登记机关受理第三人杜飞、杜方明、杜方亮所提出的转移登记之前，对于登记机关来讲，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款、第五条第一款第二款的规定，原告并不是涉案房屋的合法所有者，其没有取得合法的涉案房屋所有权证书，不是合法转让者，不具有“房屋权利人”的合法资格，同时，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第三款、第十七条的规定，原告并不是涉案房屋的权利申请人，其没有向登记机关提出转移登记申请，不是承让者，也不具有“房屋权利申请人”的合法资格。 在登记机关受理本案第三人杜飞、杜方明、杜方亮所申请的涉案房产转移登记时，提交了涉案房产的房屋权属证书，根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款第二款的规定，该房屋的唯一合法所有者是第三人杜飞，登记机关应当依法保护其合法权利，保护其依法享有的自由处分其房产的权利。第三人杜方明、杜方亮接受了第三人杜飞对涉案房产的处分，这也是合法的，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款、第二十七条的规定，登记机关应当核准登记，并颁发新的房屋权属证书，注销原房屋权属证书。[page] 第二、 就算原告张华和第三人杜飞就涉案房产有约定，也不能证明原告是涉案房产的合法所有者 就房屋所有权的取得来讲，目前我国法律采取的是登记公示成立主义，在行政法意义上，只有经过合法登记所予以确认的房产所有权才是有效的。比如说， “一房数卖”情形下房屋所有权的最终归属，只能根据登记来确定。在与出卖人订立了有效房屋买卖合同的数个买受人中，不论合同成立的时间顺序，也不论房屋被出卖人移转给哪一个买受人占有，只有最终得以登记的买受人才能取得房屋的所有权。未能取得房屋所有权的买受人可以向出卖人主张其承担违约责任。合同的有效与合同的履行根本就是两个不同的概念，有效房屋买卖合同的买方也必须经过登记过户手续(履行)才能取得房屋(买卖标的)的所有权。 从行政法意义上来看，《婚姻法》第十九条的规定并不与房屋所有权的登记公示取得相矛盾，也并不排斥房屋所有权的登记公示取得的法律规定。夫妻之间对一方房产约定为双方所有，在未经法律规定的房产行政登记机关予以登记确认之前，仍然只体现为债权性质的权利，并不能体现为物权性质的合法房屋所有权，只有在经法律规定的房产行政登记机关予以登记确认之后，这种约定的权利(对房屋所有权的设定)才能够现实为法定的权利。《婚姻法》第十九条的规定，其立法本意只是对夫妻财产约定制本身予以从法律上确认，正如同《合同法》有关合同生效的规定仅是规范合同生效本身而不能规范合同履行一样。因此，在登记机关受理第三人杜飞、杜方明、杜方亮所提出的转移登记时，就算本案原告张华和第三人杜飞就涉案房产所有权有约定，并且这种约定是有效的，也不能证明原告张华对涉案房产当时就具有合法的所有权，不能证明登记机关对涉案房产所进行的转移登记是违法的。 第三、 原告以请求撤销涉案房屋所有权证书为诉讼请求提起行政诉讼，是对《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产约定制的不当理解 原告与第三人之间的纠纷，从本质上来说，是一个民事纠纷。该纠纷产生的根源在于第三人对其与原告所达成财产约定的反悔，源于夫妻对财产的约定未能实现。对此，原告完全可另行通过相应的民事途径来解决(比如诉请赔偿损失等)，以求维护其民事诉讼意义上的合法权益，答辩人不再赘述。从更深层意义上来说，“约定未能实现”的原因在于，原告张华与第三人杜飞双方没有去履行该约定，没有到登记机关去办理相关手续。如前所述，约定的权利(对房屋所有权的设定)没有实现为法定的权利。[page] 原告张华以与第三人杜飞有房屋约定为由提请撤销登记机关所作的房产转移登记行为，这与离婚诉讼中以有约定诉请人民法院分割房产不同。离婚诉讼本身就包含有财产分割之诉、确认协议之诉等民事诉讼，本身就要求对夫妻双方的财产约定协议的有效性从法律上予以确认，而行政诉讼则要求对具体行政行为的合法性予以司法审查，要求审查行政机关是否依法律的规定行使行政职权。 原告认为其与第三人杜飞就涉案房产有约定后，就当然对涉案房产取得了合法的所有权，第三人杜飞擅自处分涉案房屋就是非法的，登记机关给以登记就是违法的，所以就侵犯了原告的合法权益，因此，应当予以撤销。事实上，这种逻辑是错误的。就算原告张华与第三人杜飞有约定，但是，在此约定有效之后，在第三人杜飞、杜方明、杜方亮提出转移登记之前，原告张华与第三人杜飞，并没有就该约定到房产登记机关备案或办理相关登记手续。因此，在第三人杜飞所持有的房产证未被依法撤销之前，无论对于登记机关来说，还是对于其他公民来讲，杜飞仍然是该房产合法的所有者，仍然享有对该房产合法的处分权。作为行政机关的登记机关，如果对第三人杜飞的合法处分行为不予以确认的话，必然构成了行政不作为。 第四、 我县房地产管理局于2000年即已成立，根据相关法律、行政法规的授权行使房产行政登记的行政职权，原告现以答辩人为被告，诉讼主体不适格。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭 变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地 使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人 民政府更换或者更改土地使用权证书。”《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”根据以上法律规定，本案中原告应以登记部门——清华县房地产管理局为被告提起诉讼。 综上事实和法律依据，答辩人认为：登记机关的房产转移行政登记行为，没有侵犯本案原告的合法权利，是合法的具体行政行为,依法应予维持,原告不具有诉讼主体资格,同时，原告以答辩人为被告提起诉讼，属错列诉讼主体，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项以及《最高人民法院关于执行 <中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第一条第二款第六项 、第四十四条第一款第二项之规定，请人民法院作出公正裁判。[page] 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》 [2]《中华人民共和国婚姻法》 [3]《若干问题的解释》第一条 [4]《若干问题的解释》第四十四条 [5]《城市房屋权属登记管理办法》第三条 [6]《城市房屋权属登记管理办法》第九条 [7]《城市房屋权属登记管理办法》第五条 [8]《城市房屋权属登记管理办法》第四条 [9]《城市房屋权属登记管理办法》 [10]《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条 [11]《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条 [12]《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条 |
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