| 问题 | 居住权制度功能拓展初探 |
| 释义 | 对于是否在我国物权法中规定居住权制度，在物权法出台之前讨论得十分激烈，草案中关于居住权制度的规定也是从无到有，再从有到无。 2006年8月22日物权法草案第五次提交全国人大常委会审议时，删除了居住权的规定，原因是法工委研究认为：“居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。” 物权法在2007年3月获得通过，并于2007年10月1日正式实施，出台的物权法最终放弃了居住权。然而，这并不意味着居住权制度在我国没有确立的必要性。 笔者认为，物权法草案中规定的居住权存在很大的缺陷，它承担的只是传统的社会扶助功能，不能充分贯彻物尽其用的原则，最终必然难逃以适用范围狭窄，功能可被其它制度取代为由而被删除的命运。而大陆法系国家早已意识到了这个问题，纷纷对其进行了丰富和发展，赋予其更符合社会需要的新的功能。 本文将对居住权制度的功能拓展作初步探讨，以期未来的民法典能够采纳这一富含人文关怀色彩并能发挥房屋最大效益的制度。 传统的居住权仅适用于婚姻家庭领域，适用范围较窄，而且该权利不能转让也不能继承，为无偿取得，具有较强的人身属性，不适宜规定于旨在促进财产流通，优化资源配置的物权法中，应该纳入婚姻继承等民事特别法的调整范围。而在我国物权法中，应该对传统居住权作功能拓展，借鉴德国的《住宅所有权及长期居住权法》，确立有偿居住权制度。其主要实现两大功能，一是为承租人提供一种能够享受到物权保护的安全而稳定地利用他人房屋的方式;二是可以为人们提供新的房屋融资手段。 居住权与租赁权构成对房屋利用的二元体系 对不动产的利用，人们可以采取在物上设定用益物权或对物进行债权利用两种方法，而现如今，人们对房屋的利用都是通过债权方式设立，承租人的利益往往得不到保护。 我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此条款被认为是我国租赁权物权化的力证，即“买卖不破租赁”。虽然合同法对租赁权赋予了对房屋受让人的对抗效力，但来自于所有人和侵害人方面的风险并未减弱。因为房屋资源匮乏，房价又高不可攀，人们只能通过租赁房屋来解决基本生存的问题，而现有的制度并不能完全保障承租人的利益，也并不能使物的效用充分得到发挥。从大陆法系国家租赁权物权化这一举措以及租赁权的物权效力将逐渐加强的趋势可知，要实现对承租人充分及时的保护，有必要在租赁物上设定物权。然而可否将租赁权上升为物权，并纳入我国用益物权体系呢?笔者认为这样不妥。[page] 首先，债权虽然不像用益物权那样能够更加有效地保护承租人，但是通过债权方式订立合同具有缔约成本低、方式灵活，更能体现合同双方的意思自由等特点，其对于订立一些短期合同优势明显，相信短期租赁的承租人更愿意选择这种方式，其也能够承担所有人违约的风险。若贸然规定为物权，房屋资源的市场流通将变得缓慢，一些需要房屋的人不能及时得到房屋，不利于资源的优化配置，这也有悖于物权法的法旨。 其次，之所以要将租赁权上升为物权，是为了保护承租人的利益，然而，法律应该保护每一个平等的个体，过分地保护承租人，则所有人和受让人的利益将得不到平衡。一旦其为物权，则所有人必然会畏首畏尾，再三考虑，毕竟物权的对抗力会使所有权架空。而受让人也会因此望而却步，因为谁都不想购买自己在买完之后却只能享有虚所有权的东西。 最后，若将租赁权规定为物权，其必须将客体限制在房屋。因为土地用益物权已经有专门的规定，如果租赁物权包括土地，则必然与已有规定发生重叠，使用益物权体系变得混乱。而至于动产租赁，我们暂时没有将其规定为物权的必要。然而只将房屋租赁权规定为物权，其余客体受债法调整，又会使整个租赁权体系支离破碎，实在无此必要。 居住权是大陆法系传统民法上对房屋利用的用益物权，其设立的初衷是为了满足婚姻家庭中弱势一方对房屋的需要。经过德国等国家的发展，它已具有了商业投资功能。笔者认为，我国的居住权也应该具备这样的功能，它可以在保持租赁权体系完整的情况下，为合同双方提供房屋租赁的物权选择。 其一，居住权具有支配性。居住权人可以不用请求出租人便可以直接对房屋为使用收益，相对于债权无疑是减少了谈判协商的成本。居住权人在受到第三人侵害时，也可以直接提出物上请求权，有利于标的物的使用及时得到保护。 其二，居住权具有排他性，根据一物一权原则，物上不能存有相同权能的两个物权，在物权和债权并存的情况下，物权也具有优先效力。这对于激励权利人提高房屋的利用效率具有重大的意义。居住权人可以在一定的期限内将房屋当作是自己所有，不必再担心所有人与他人的契约对其造成影响，其对物利用的积极性必然提高，可以放心大胆地对房屋进行投资，提高生活质量。 其三，居住权具有法定性。物权法规定居住权的内容，范围，变动，能使人很容易地知道关于居住权的规则，减少交易中的信息成本，降低缔约中的风险成本，另外，因为物权内容确定，也可以降低公示成本。同时，在缔约过程中，合同双方通过法律的明确规定，可以比较清楚地知道自己及对方的权利义务，双方在相对透明的规则背景下更有利于协议的达成。[page] 因此，居住权可以弥补租赁权的不足，实现租赁权所不具有的物权功能，使承租人得到更全面充分的保护，而不用破坏现有的租赁权体系。对于短期的租赁关系来说，所有人意志变动的可能性会大些，他不想放弃对房屋的长期占有，想保留随时收回房屋的权利。既然承租人也选择了短期合同，则其也没有久住的打算，因而在这种情况下双方宜采用租赁权方式订立合同，这样方便灵活，甚至可以采取口头合同形式，不用进行公示，降低交易成本。对于长期的租赁关系，所有人对房屋愿意放弃长期占有，承租人希望得到稳定而可靠的房屋利用，这时双方应该慎重，宜采用居住权方式订立合同。 居住权能提供安全而稳定的融资方式 居住权是对建筑物的全部或一部分长期享有可对抗所有人和第三人的占有，使用和收益的权利，并可转让，因而，它自然具有融资功能。 所有人可以出让对自己房屋的居住权而获得对价。居住权一般为长期的(10年，20年或50年等)，因而对价也相对较高，所有人一次性收取，这样便获得数量可观的资金，实现融资目的，待居住权到期，所有人自然恢复对房屋的圆满权利。而若是将房屋进行出租，所有人无法一次性获得大量资金，还得定期收取房租。 在我国，典权也是融资手段之一，然而其并不能代替居住权融资。典权具有用益物权和担保物权的双重性质，出典人将房屋设立典权，获取相应的典价，典权人享有对房屋使用收益的权利，到典期届满时，出典人返还原典价，赎回房屋，若是出典人不返还典价，房屋绝买，所有权归典权人。 在典权关系中，出典人用原典价赎回房屋，而典权人对房屋的使用收益的权利视为是其对出典人支付典价的利息。居住权融资并不用赎回房屋，待居住权到期，房屋自然回到所有人的支配之下，居住权人可将房屋进行出租，不用取得所有人同意，赚取租金和居住权对价的差价。 但是，同一套房屋，居住权的对价会比同期限的典价低，因为居住权人不用回赎房屋而出典人要将典价返还给典权人。至于房屋抵押，其并不移转对房屋的使用收益，但是抵押人必须定期返还利息和贷款，利息相对较高。而居住权融资并不会给所有人自己设定任何债务，虽然对价相对较低，但是可以省却还款的负担。因此，居住权和典权融资、房屋抵押，各有特点，不能互相替代，可由当事人进行选择。 以上列举的只是居住权的部分功能拓展，居住权制度是一个开放而灵活的制度，可以为人们的财产利用提供多种选择，它对开辟房屋利用新渠道，实现房屋资源优化配置具有重要意义，若我国将其纳入用益物权体系，其功能也必然会在我国实践中不断丰富和完善。[page] 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百二十九条 [2]《住宅所有权及长期居住权法》 |
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