| 问题 | 休眠合同的守约方是否具有终止该合同的合法权利 |
| 释义 |
[案情] 王先生和陈女士签订了房屋转让合同，约定陈女士以32万元的转让价格转让王先生的一套自有房屋。陈女士应在合同签订之日起7天内向王先生支付20000元，剩余价款应在一个月内支付。如果由于不可抗力导致房屋无法转让，王先生将全额退款。王先生应在合同生效后20天内申请过户手续，并在一年内将房屋腾空并移交。任何一方违约，应向守约方支付房价8%的违约金，合同继续履行。本合同经双方签字后生效。合同签订后，双方均未履行合同，即陈女士未在签订后7天内支付2万元，王先生既未催款也未腾空房屋。2013年10月27日，王先生将该房屋转让给李先生。双方签订转让合同，转让价格64万元。产权转让程序于2014年2月23日完成。后来陈女士提起诉讼，要求王先生承担违约责任并赔偿相应的损失 [差异] 关于王先生是否应承担违约责任有两种不同的观点 第一种观点是王先生应承担违约责任违反合同。王先生和陈女士签订的房屋转让合同规定，即使一方延迟履行，在向另一方支付违约金后，仍应继续履行合同。王先生擅自解除合同，未履行催告义务和通知程序，将该房屋出售给他人。他解除合同的行为无效。由于争议房屋已办理产权转让手续，无法继续履行。王先生应承担违约责任并赔偿陈女士的损失 第二种观点认为王先生不应承担违约责任。王先生有权依法终止房屋转让合同。陈女士未能在合同签订后7天内支付20000元，且没有其他补救措施，已构成根本违约。王先生是合同的守约方。他没有错。要求他承担违约责任缺乏事实和法律依据，作者同意第二种观点。理由如下：《合同法》第94条第4款规定，合同当事人行使法定终止权的情形包括因主要债务迟延履行而不能实现合同目的。也就是说，如果债务人在合同履行期届满时未能履行合同的主要债务，债权人可以不经催告而享有撤销权。绩效延误是否严重，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对合同目的的实现至关重要，债务人迟延履行的时间过长，市场状况和另一方当事人的利益发生重大变化，继续履行不仅对债权人没有利益，而且会使债权人遭受重大损失。在这种情况下，应给予债权人终止合同的权利。如果一方无正当理由完全不履行合同，则表明该方有意完全摆脱双方的合同，且该合同对其无效。在这种情况下，另一方有权选择继续履行或终止合同。当债权人选择终止合同时，合同对双方不再具有约束力。在本案房屋转让合同中，陈女士的主要义务是支付房屋转让价款，王先生转让房屋的主要目的是及时获得转让款。签订合同后，陈女士未能在7天内支付20000元，并且在接下来的三年内没有积极的救济。王先生以64万元的价格转让了涉案房屋，这表明在此期间房地产市场发生了重大变化。王先生将该房屋转让给陈女士以获得符合市场情况的对价的合同目的无法实现。因此，陈女士完全不履行合同已构成根本违约，王先生应享有终止合同的法定权利。 合同法第96条第1款规定，如果一方根据本法第94条要求终止合同，应通知另一方。通知到达另一方时，合同终止。另一方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同终止的有效性。本条规定的通知程序是确定合同终止时间的依据，即当通知到达被通知人时，合同终止可以在没有被通知人承诺的情况下生效，当事人享有的终止权不因不履行通知义务而丧失。本条对通知方式没有特别限制，包括声明、请求、请求或任何其他意图表达。在本案中，陈女士通过诉讼要求王先生承担违约责任，王先生答复拒绝陈女士的索赔。由于王先生有合法的终止权，陈女士收到或得知王先生回复的时间应为合同终止时间，即此时房屋转让合同已经终止。因此，陈女士辩称，就合同终止后的损失赔偿而言，由于王先生未能履行通知程序，诉讼合同迄今尚未终止的原因无法确定，《合同法》第97条规定，合同终止后未履行的，应当终止履行；合同已经履行的，当事人可以根据合同的履行和性质要求赔偿或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本条规定，一方当事人的损失赔偿请求应首先基于部分合同义务的实际履行，其次，损失赔偿应基于另一方当事人的过错，第三，该方当事人是非违约方。在本案中，陈女士没有履行或积极补救房屋转让合同，是违约方。王先生行使法定权利，无过错地终止合同。因此，陈女士要求王先生承担违约责任并赔偿损失，这缺乏事实和法律依据。综上所述，由于王先生拥有终止合同的法定权利，即使他在合同终止前已将相关房屋转让给第三方，也不会损害陈女士的利益。陈女士关于王先生应承担违约责任并赔偿损失的主张无法得到支持 作者：黄飞飞熊兰 来源：卢巴。com |
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