| 问题 | 如何确定一房两售合同的效力 |
| 释义 |
【案例】2006年7月，程先生夫妇以15.5万元的价格购买了一套商品房。2008年5月，程先生急需资金开展业务。据其他人说，程先生和程太太以17万元的价格把房子卖给了蒋先生。双方同意江提前支付12万元，并将钥匙交给江。两个月后，双方办理了移交手续，蒋支付了剩余的5万元。5 6月16日，蒋支付了12万元买了房子，并搬进了房子。6月7日，由于房价上涨，程要求蒋增加房屋付款。蒋认为已经签订了书面合同，因此他要求程立即办理房屋过户手续，程明确表示，如果不增加房屋付款，他将不办理房屋过户手续。7月21日，程以18万元的价格将房屋出售给胡，并办理了房屋转让手续。将12万元还给蒋，并要求蒋在一周内搬出房子并归还钥匙。为此,江向法院递交了书面请愿书,，要求依法终止程胡房屋买卖合同，保护其购买权 [异议]本案焦点是“一房两售”对此，有两种不同的意见： 第一种意见认为蒋的要求是合理的，因为在第一份房屋买卖合同中，双方自愿达成协议并签署了书面合同。该合同是合法的而且有效。本合同签订后，双方应按照本合同规定的各自义务履行各自的义务。由于房价上涨，程要求蒋提高价格，这显然违反了销售合同的约定。在程与江谈判失败后，他将房子卖给了胡，这违反了第一份房屋销售合同。此外，如果先签订第一份房屋买卖合同，则第二份房屋买卖合同应视为无效。第二种意见认为第一份房屋买卖合同无效，因为公民之间的私人房屋买卖不仅需要双方签订书面合同，还必须到房屋所在地的房管部门办理过户手续。第一份房屋买卖合同虽然是先签订的，已经部分履行，但尚未办理过户手续，销售关系尚未建立。第二份房屋买卖合同符合法律规定，应当认定为有效 [评估与分析]中国《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条第三款规定，房地产转让、变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门申请房地产变更登记，持变更后的房屋所有权证向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，并经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府应当更换或者变更土地使用权证书。《国务院城市私有房屋管理条例》第九条规定，出卖人买卖城市私有房屋，应当持有房屋所有权证和身份证，买受人凭购房证、身份证到房屋所在地房屋管理部门办理手续。第十二条规定，买卖城市私有房屋，双方应当参照房屋所在地人民政府规定的私有房屋评估标准，按照按质论价的原则协商价格，经房屋所在地房屋管理部门同意，方可成交。房屋所有权的转让应当以其对房屋的所有权为基础，房屋所有权证书是证明当事人具有房屋所有权的合法凭证。只有房委会依法办理房屋权属登记，才能取得房屋权属证书。虽然程和蒋签订了书面房屋买卖合同，且双方已部分履行了其合同义务，但蒋没有办理房屋所有权登记手续，因此他不享有房屋所有权。未办理权属变更登记的，房屋所有权不得转让。在本案中，在第一份房屋买卖合同部分履行后，房屋所有权仍归程及其妻子所有。程、胡办理了房屋过户手续，即符合房屋所有权过户的法定条件，过户手续后房屋所有权由胡合法享有 |
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