| 问题 | 无效房屋租赁合同 |
| 释义 |
由于社会活动的复杂性和多样性，《民法通则》和《合同法》只规定了合同效力的认定标准，但与具体合同有关，还需要结合相关司法解释和其他法律、行政法规予以承认。以下主要分析了可能导致城市房屋租赁合同无效的情形： 1。房屋租赁合同因无民事行为能力人或未经授权的代理人签署的房屋租赁合同主体不当而无效由限制民事行为能力人或其权限以外的代理人签署的未经批准的房屋租赁合同 2。因租赁房屋不符合法律规定或本合同规定，服务租赁合同无效。（1）违法违规建筑租赁合同无效：违法违规建筑租赁合同一般视为无效，但是，如果在第一审法院辩论结束前已通过法律程序，人民法院应认为其有效： ① 未取得建设项目规划许可证或未按照建设项目规划许可证规定建造的房屋 ② 未经批准或未按照批准内容建造的临时建筑 ③ 租赁期限超过临时建筑使用年限的，超出部分无效④ 必须经公安消防机构验收的房屋、未经验收或者消防验收不合格的房屋 （2）房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超出部分无效 （3）共有房屋无效：共有人之间没有特别约定的，共有房屋的租赁应当经其他共有人同意，否则共有人不认可的租赁合同视为无效。（4）房屋转租无效：承租人未经出租人同意将房屋转租，出租人声称承租人与分承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当裁定超出部分的协议无效。除非出租人和承租人另有约定 |
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