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1、 传统房地产企业的主要融资方式在传统情况下，房地产企业的主要融资方式是自有资金+预收金+银行信贷。考虑到银行预收账款较多，银行贷款是房地产企业发展的主要资金来源
自1993年资本市场关闭房地产企业融资大门以来，房地产企业对外融资主要依靠银行贷款的单一渠道。在整个行业快速发展的浪潮中，商品房销售的快速增长和房价的不断上涨使得房地产企业不断加大房地产开发的投入。因此，房地产企业需要更多的银行贷款来支持其快速发展。房地产企业是在银行的支持下逐步成长起来的，但随着房地产业的加速发展，一些上市公司在房地产开发过程中企业与银行的矛盾不断暴露出来，资本市场融资也是一种较好的融资方式，尤其是在当前全球流动性过剩、证券市场繁荣的形势下。通过私募，可以向股东注入优质资产，通过配售配股在资本市场募集资金，迅速扩大公司规模。如**开发、**股份、**建设、**宝业、**地产、**环球、**地产、**大同、**先锋、**地产、**中宝、中铁二局、**地产、**股份等，通过向大股东注入优质资产，公司业绩呈现大幅增长。此外，万科、金*街、**集团和**地产已完成私募。私募之后，万科和**地产也实施了公募，金*街、**集团、**股份等公司也提出了公募方案，通过股权融资来达到比传统融资方式扩大业务规模的目的，我们发现，虽然银行信贷是房地产企业的主要资金来源，但部分地区的房地产信贷速度过快，存在着潜在的风险。为防止房地产业波动导致国民经济发展大起大落，维护金融稳定，政府有关情报部门出台了一系列调控措施，加大了房地产企业借助银行信贷筹集资金的难度；另一方面，虽然股票融资有其优势，但在目前股价居高不下的情况下，我们不能忽视的一个事实是，我国上万家房地产企业中，只有100家左右上市。同时，我们也要注意到，任何一个国家的股市都不可能永远处于繁荣状态。当股票市场发生变化时，房地产业上市公司的直接融资必然受到影响
第二，房地产企业的其他融资方式p> 考虑到传统融资方式单一，受国家宏观政策和资本市场影响较大的特点，我们认为，房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式。产业投资基金是指直接投资于产业，主要对非上市企业进行股权投资，提供利益共享和风险分担的管理服务的集合投资体系。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管。获得更高的收益无疑是基金的核心问题。开发商承担资金成本的能力与项目的开发阶段密切相关。在销售收入和项目贷款未落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。这种融资方式以其独特的优势在美国等西方发达国家得到了广泛的应用。首先，信托产品的灵活设计可以满足不同房地产项目的资金需求，很多房地产投资信托都颇具创新性。同时，房地产业的高收益、短投资周期符合信托的要求；二是可以降低房地产开发公司的整体融资成本，节约财务费用，期限弹性大，有利于房地产公司的可持续发展，在不增加公司资产负债率的情况下优化公司结构；三是资本利率可以灵活调整。随着金融市场的不断开放，资本利率的波动将加大。当国家利率发生变化时，可能会导致项目方的财务成本增加。发行集合信托可以根据一定阶段市场资金利率的平均水平来设定利率，更加灵活；四是鼓励多渠道筹资。通过发行集合信托，可以拓宽投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行体系风险，国内资本市场蓬勃发展。毫无疑问，在目前的市场条件下，无论是借壳上市还是直接上市，企业都能获得较好的融资效果。但考虑到上市时间长、审批繁琐，企业海外融资往往能取得令人满意的效果。然而，国内房地产开发商却效仿“房企”模式，以土地为原料建房，卖给业主实现增值，并迅速提取资金。这种方式导致公司现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高
4.对外直接融资。在当前银行“银根紧缩”的情况下，直接利用外资融资是较好的方式。虽然外资贷款占我国房地产企业资本金的比例不到5%，但随着全球化进程和人民币持续升值的预期，我们预计会有越来越多的外资进入我国，这对房地产企业来说无疑是一件好事，房地产企业利用外资比重继续提高5.阶段性债务融资。阶段性债务投资，即阶段性资本借贷，是在项目确定后、进入成熟期前，为房地产开发商提供资金支持的一种方式。阶段性债务融资的优势在于不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期很难获得贷款。这种方式一般是最昂贵的融资方式，随着股东的增多，项目运作的难度加大，经营权成为争论的焦点。如果没有具有管理权的权威投资者，则需要由第三方专业公司运营，成本略高。当然，主要问题是房地产公司的接受度。不同的房地产公司对这种方式的敏感性不同，这主要是由房地产公司领导的个人经历决定的。作为金融创新的重要领域，房地产证券化对公众参与房地产、积累社会闲置资金、拓宽房地产企业融资渠道具有深远影响。实施房地产资产证券化，直接向社会融资，融资规模不受银行等中介机构的限制，有利于快速筹集资金，建立良好的资金投入机制，私募股权融资和卖方信用被广泛应用。考虑到中国经济的不断改善、人民币的不断升值和房价的不断上涨，许多专业的房地产私募基金纷纷活跃在中国内地，试图寻找更赚钱的项目。考虑到私募基金的主要目的是盈利，对企业的干预较少，房地产企业可以适当配合，减少资金短缺。卖方信用在北京等地已初步实施。这样，风险就从银行转移到开发商身上，这是金融投资多元化的一种尝试。但这种融资方式的前提是开发商有一定的实力，即以一定的定投资金作为委托贷款，这样就可以获得几乎无成本的客观销售融资
以上所列的一些融资方式已经在目前的房地产融资实践中得到初步运用，并取得了良好的效果，但每一种融资方式都是一把“双刃剑”。当我们看到这些新的融资方式的优点时，我们也应该看到这些融资方式背后的问题
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