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问题

优先购买权的标准是什么

释义

优先购买权的判断标准是什么优先购买权制度是法律在保护出卖人合法权益不受侵害的前提下赋予特殊主体特殊利益的一种制度。对出卖人合法权益的保护体现在法律对行使优先购买权的“同等条件”上。法律规定在同等条件下，优先购买人有优先购买权，但对“同等条件”没有具体规定。?

（1）? 首先，相同的术语主要指价格术语。在买卖合同中，价格条款是核心条款，反映了合同当事人的利益。只有在同等价格条件的前提下，才能在行使优先购买权的同时保护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平合法的前提下形成的价格。价格条件是在利用他人危险、欺诈、胁迫或者恶意串通的情况下形成的，不得与优先购买权人购买的“同一价格”。此时，买受人可以向人民法院申请以市场价为购买价
    其次，除了价格，在衡量“相同条件”时，还应考虑付款条件和付款方法，因为付款条件和付款方法将涉及卖方的定期利息和付款风险。优先购买权人行使优先购买权时，除经出卖人同意外，在第三人向出卖人支付价款的期限以外，不得主张与出卖人订立合同。如果卖方允许第三方延期付款，因为延期付款涉及付款人的信用和卖方所承担的价款可能无法清偿的风险，只有买方为延期付款提供相应的担保时，延期付款才可视为同等条件，这足以确保卖方能按时付款。同时，如果第三方承诺一次性付款，如果优先购买方要求分期付款，则不能构成相同的条件
    第三，在特殊情况下，我们需要分析具体问题来确定“同等条件”

由于某些特殊原因，出卖人可以决定将标的物出售给第三人或以更优惠的价格出售。在这种情况下，优先购买权是否适用以及如何确定“同等条件”。在这种情况下，如果不适用优先购买权制度，出卖人与第三人就会恶意串通，故意制造“特殊理由”，以规避优先购买权的适用，从而导致优先购买权制度徒然存在，难以发挥应有的作用。因此，应当适用优先购买权。在这种情况下，“同等条件”的确定可以考虑遵循以下原则：

（1）如果卖方和第三方在合同中有从属履行义务，如果优先购买方可以履行从属履行义务，为保护出卖人利益，优先购买方不愿意履行从属履行义务的，视为不符合“同等条件”；优先购买方不能履行从物支付义务的，只有当优先购买方可以用价格代替附款或在没有附款的情况下合同仍然成立时，才可以行使优先购买权
（2）当卖方出于某种特殊原因给予其他买方更优惠的价格时，“这种特殊原因可以用货币计算，它应该被兑换成货币并包含在价格中。如果不能用金钱来计算，就应该由市场价格来决定。”当然，我们应该考虑到，优惠价格所依据的依据（特殊原因）不仅难以打折，而且违背了一般的道德标准，不利于促进公民互助友爱的道德风尚。即使用市场价格进行补偿，也只能保护卖方的眼前利益，仍会损害其未来利益和与第三方的各种利益关系。但在适用法律时，要权衡各种利益关系，保护社会效益最大的利益关系。当然，我们会在公民互助友爱的道德习惯和合法先占者的利益之间选择后者。? （三）出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权标的物时，如果是可分割的，优先购买权只能以优先购买权标的物的一部分与出卖人订立合同；如果是不可分割物，并且不可分割物的分割给权利人造成明显损失，优先购买权人有权要求扩大优先购买权的标的，对所有不可分割的物，按照上述标准确定“同等条件”后，订立合同，优先购买权人提供的条件优于或者等于同等条件的，可以行使优先购买权。如果您有任何其他法律问题，欢迎来到法律咨询网进行法律咨询

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