| 问题 | 租赁合同终止的主要原因是什么 |
| 释义 |
租赁合同的效力是法律赋予依法成立的合同的约束力。合同终止，又称合同消灭，是指合同关系客观上不再存在，合同权利义务消灭。（1） 租赁合同期限届满时，租赁合同分为定期租赁合同和无定期租赁合同。在无限期租赁合同中，出租人和承租人都可以随时要求解除租赁合同。当事人一方提出解除租赁的，租赁合同可以在一定期限后解除，双方的租赁关系消灭。在定期租赁合同中，双方当事人不续订的，合同关系消灭。租赁合同期限约定不明确或者当事人没有约定的，或者没有书面形式，当事人对租赁期限有争议的，视为无限期租赁。此外，《合同法》第236条规定，承租人在租赁期届满继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期不确定。将定期租赁合同变更为无限期租赁合同，必须具备以下条件：一是原租赁合同期满后，承租人仍使用并取得租赁物，但不向出租人返还租赁物，履行返还租赁物的义务。第二，出租人没有立即对租赁财产的使用和收益提出异议。所谓“立即无异议”，是指出租人即使在租赁期届满后，也不立即对承租人对租赁物的使用和收益提出异议。同时满足上述两个条件的，租赁合同到期后仍可以转为无限期租赁。但是，对于出租人是否必须知道承租人拥有租赁物的使用权和收益这一事实，众说纷纭。我们认为，一般来说，合同到期后，应当终止合同，双方的合同关系消灭。自然，承租人应当返还租赁物，不得继续使用和受益。这是承租人应当履行的义务，出租人没有特别要求或者要求。因此，如果出租人不知道承租人会继续使用租赁物并从中受益，当然也就无法提出异议。出租人不知道承租人在租赁期届满后仍然使用和取得租赁物的，不能认为租赁合同可以继续，成为无限期租赁。（2） 租赁合同期限尚未届满，但因法定或者约定的情形，由双方或者一方解除租赁合同的。根据《合同法》的规定，任何一方当事人可以要求解除合同的情形主要有不定期租赁、租赁标的物灭失等，其中不定期租赁分为不定期租赁、不定期租赁和非书面租赁、当事人对租赁期限有争议时不定期租赁四种，合同终止后，双方当事人默示继续履行合同的，为无限期租赁。这四种不定期租赁合同的双方当事人可以随时要求解除租赁。（1） 承租人未按照约定的方式或者租赁性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。（二）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（三）承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。这里的条件是租客不付或延迟付租金。承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，不容易对承租人主张何种理由可以构成“正当理由”作出严格的标准。应当根据当事人的情况，按照诚实信用原则进行判断。例如，承租人因失业而无力支付房租。虽然借钱还房租并非不可能，但太难了。因此，此时他认为自己没有正当理由，强迫自己支付房租，否则，终止合同就不值得提倡。承租人未在合理期限内支付租金。但是，设定合理的期限并不是出租人要求解除合同的必要前提。由于法律规定表述为“可以”，说明出租人有选择权，因此也可以不设期限直接要求承租人付款；上述终止原因均为法律原因。出租人可以不经事先通知或者设定迟延期限直接解除合同。无论是定期合同还是不定期合同，对本合同均无影响。这种解除是出租人的权利。出租人可以解除也可以不解除，承租人无权干涉和主张。（1） 租赁物危及承租人安全、健康的，即使承租人在签订合同时知道租赁物质量不合格，承租人仍可以随时解除合同。这里的“承租人”应当扩大到包括普通居民、普通使用者和对租赁财产的安全感兴趣的其他人。在一般买卖合同中，买受人明知标的物有瑕疵的，应当免除出卖人的责任，买受人不得解除合同。但在租赁合同中，承租人不得解除合同。但是，承租人明知租赁物存在危及安全、健康的瑕疵，仍坚持租赁的，可以解除合同。但在合同解除前，因租赁物的危险性造成损害的，承租人不能免除任何责任。由于承租人明知危险存在，仍欲出租租赁物，故在发生损害时，主观上应视为有过错，故应承担相应的损害赔偿责任。（二）因不可归责于承租人的原因致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。其条件是：租赁物部分或者全部毁损、灭失；租赁物毁损、灭失不能归责于承租人；租赁物毁损、灭失的程度已使合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失不影响合同目的的实现，或者仅部分影响承租人的使用收益，但不足以影响合同整体目的的实现的，承租人不能相应解除合同。（三）承租人在租赁期间死亡的，原共同居住人有权继续原租赁合同，但合同能否终止？我们认为，法律的目的是保护承租人的原共同居住人的利益，使承租人的原共同居住人在死亡后不会因为不能与承租人建立继承关系而突然无依可依。但这是一种授权，同居者自然可以选择。如果他认为他不需要这种保护和特别照顾，他可以终止租赁合同而不继续租赁合同。承租人的法定继承人或者指定继承人可以根据与承租人的关系取得承租人的身份，解除合同。 在房屋租赁中，继承人能否在继承租赁合同后解除合同，解除承租人的原共同居住人？据台湾学者施*宽介绍，与租客同住的家庭成员并非继承人（如妃子、儿媳），但当继承人有继承权时，不合理迁出原家庭成员，构成权利滥用时，继承人应转租或转让对同居家庭成员的租赁权，以及与居住相结合的商业利益，应当由同居家庭成员返还给继承人。出租人未经本人承诺，不得声称是租赁权的转租或者转让。因为同居家庭成员原来和承租人一起使用收入。继承人与同居家庭成员协商不成时，出租人可以向任何一方主张租金。协商迟延的，出租人可以相应解除合同。我们认为，根据《合同法》，承租人的共同居住人不限于“同居家庭成员”，共同居住人可以直接要求延续原租赁合同，即使承租人的合法继承人不能继承
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