签订商铺租赁合同时应注意什么-房产纠纷法律援助-法律咨询问答库-东亚法律联盟

问题

签订商铺租赁合同时应注意什么

释义

在签订合同之前，我们需要做一个调查，调查该商铺的档案，在租赁该商铺之前，我们应该到该商铺所在的房地产交易中心进行产权调查，并确认以下主要信息：

1。房屋用途和土地用途必须保证房屋类型为商业，土地用途为非住宅，否则将面临未取得营业执照和非法使用房屋的风险。以保证与房屋所有人或其他权利人签订租赁合同。

3。房屋是否有租赁登记信息。如果有租赁登记信息，新租赁合同无法办理登记手续，导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，这也将影响新承租人顺利取得营业执照。

2免租装修期

在商铺租赁中，免租装修期经常出现在合同中，主要是因为承租人在交房后需要装修房屋，实际无法工作或经营。在这种情况下，出租人同意在承租人装修期间不收取租金。然而，“免租装修期”并不是一个法律明确界定的概念。因此，在签订租赁合同时，要明确约定免租装修期的起止时间和应支付的具体费用。一般只免收租金，房屋实际使用中产生的水电费按合同约定承担。签订合同发生的费用租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵销承租人应当承担但尚未支付的费用。由于商铺的电费、电话费、物业管理费比较高，建议押金适当提高，以免不够支付上述费用。此外，还应特别注意承租人在租赁过程中不断拖延支付相关费用，押金扣除不够的情况。合同应当约定补交“定金”的方案，即出租人每次用“定金”冲抵相关费用时，承租人应当在合理期限内补交“定金”。经出租人通知后在一定期限内补足的，出租人可以单方解除合同，并追究承租人相应的违约责任。如果合同中有这样的约定，就可以有效惩罚承租人的“老赖”行为。根据法律、法规、规章和其他规范性文件，出租人或转租人应承担下列税费：

1。租金：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税收入部分*20%（收入部分为租金扣除维修费用，维修费（每次）不超过800元）

印花税租金（总额）0.1%（第一次缴税时一次性缴纳，按租赁期内租金总额计算。)

土地使用税按房屋每平方米征收，以征收机关实际征收为准。

2。转租：

营业税和额外转租收入*5.55%

印花税和转租租金（总金额）0.1%

在实践中，店铺租赁税的支付方式相对多样化。以上标准仅为法定征收标准，不同地区可能存在不同的征收方式。具体情况，可在签订店铺合同前咨询实际收款网点的工作人员。

虽然上述纳税人是出租人或转租人，但具体的税额承担人可以在租赁合同中约定。此时，出租人和承租人都应该意识到商铺租赁的税额比较高，对长期的征税要慎重考虑。在调整了增加的费用后，具体的承办人应该是约定好的，以免短时间内被一些征收网点征收我被税率搞糊涂了。签订合同时应注意的重要内容

5营业执照

出租商铺的目的是进行商业活动，商业活动的首要条件是依法取得营业执照。因此，在签订商铺租赁合同时，围绕营业执照的办理要设置很多条款，主要涉及以下几个方面：

1如果租赁登记信息没有注销，新的租赁合同就不能登记，从而不能及时办理营业执照。

2。营业执照已在该店登记，但工商登记信息未注销或转让，新的营业执照不能在同一店重新登记；

3。房屋类型不是商品房，因此无法开展商业经营活动，导致无法办理营业执照登记。

4。涉及特殊行业（娱乐、餐饮等）的，需经公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得公安许可证、卫生许可证等证件，方可取得营业执照；

5。出租人资料不足，无法办理营业执照登记。

在上述第1条、第2条、第3条和第5条的情况下，可以在合同中设定为出租人的义务，并给予出租人合理的宽限期。超过一定期限不能解除的，应当承担相应的违约责任；上述第四条情形，可以设定为无责任解除合同，以保证承租人在无营业执照的情况下可以无责任解除合同。装修的处理在商铺租赁中，往往要花大量的钱来装修商铺。为了保证装修工程的顺利进行，保护装修工程的利益，合同中应注意的几个问题：

1。明确约定出租人是否同意承租人装修商铺，装修图纸或平面图是否需要征得出租人同意，如有特殊改造、施工，应明确约定，对于广告、商铺位置也可以明确约定。违约责任不应只考虑违约金，因为违约金往往等于定金，而且数额不高，这往往低于承租人的装修损失。因此，应当约定，在这种情况下，出租人除承担违约金外，还应当承担承租人的装修损失。

3。明确租赁期满后装修、加建的处理方法。

7水、电、电话线等

由于商店经营的特殊性，可能对水、电、电话线等有特殊需求，这些公共资源的供给会受到各种因素的影响。建议在租赁商铺前，首先检查是否能满足使用需求，如不能满足，应确定如何办理扩建或增建，以及办理扩建或增建的费用，并在合同明确约定相关内容，不能满足正常需求的情况下予以注意，承租人有权解除合同。租赁合同登记属于合同登记的性质。本次登记的效力主要包括以下内容：

1。登记不影响合同本身的效力。即使没有记录，合同在满足生效条件时仍然生效；

2。已登记的案件对第三人具有法律效力。如出租人将房屋出租给两个承租人，一个已办理租赁登记，另一个未办理租赁登记的，应当将房屋出租给办理租赁登记的承租人，出租人应当向未办理租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时到商铺所在的房地产交易中心办理租赁登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时，都要求租赁合同必须登记。

9转租问题

在商铺市场中经常遇到许多“二房东”和“三房东”，其中就有转租问题。众所周知的“转租”实际上包括法律规定的“转租”和“租赁权转让”两种变更方式。根据法律规定，“转租”是指业主与原承租人之间建立租赁关系，“租赁权转让”是指新承租人代替原承租人与出租人（业主）之间建立租赁关系。在这两种形式中，我们需要注意以下几个问题：

1。转租必须取得书面

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