| 问题 | 如何解决无产权证房屋的出租问题 |
| 释义 |
2001年10月，某贸易有限公司（以下简称a公司）与市某科技咨询有限公司（以下简称B公司）签订房屋租赁合同。内容如下：a公司近500平方米的商铺租给B公司，租赁期限为三年，从2001年11月1日至2004年10月31日，租金25万元/年，先付后用；租金后用；a公司负责公司正常的水电供应租住的房子，由B公司每月支付水电费。一方不履行合同的，另一方有权提前解除合同，违约方应一次性向对方支付违约金10万元。合同经公证处公证。a公司租赁时未取得房屋所有权证，但租赁后取得。房屋租赁未经房管部门登记。2003年2月，a公司将B公司起诉至法院，称B公司第二年未支付租金，拖欠水电费，故要求解除房屋租赁合同，并支付所欠租金及违约金。 本案是一起房屋租赁合同纠纷，涉及不动产权利登记、合同生效要件、公证效力等诸多法律问题。笔者拟对此进行初步分析。《城市房地产管理法》第五十二条规定，“房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人，承租人向出租人支付租金的行为”，因此，只有房屋所有权才是出租房屋的法律主体。但是没有产权证的业主吗？笔者认为，不取得房屋所有权证并不意味着就不是业主，因为从不动产登记发证法律制度的发展来看，登记发证是为了公示产权，而没有房产证的产权也挡不住第三者有产权证的一方，无产权证的产权归属不影响业主。因此，所有权人和所有权证书持有人的概念是不一样的。在房屋建造过程中，业主尚未成为业主，而房屋竣工后，业主只有在一定时期后才能成为房屋所有权证的持有人。在此期间，如果不允许租赁，显然不利于提高社会资源的利用效率，违背了市场经济鼓励交易的原则。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。其中，出租人不限于业主。应当说，任何人对标的物享有合法使用权，原则上都可以视为出租人，有权将标的物转让给他人。此外，《合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人经债权人追认取得处分权或者无权处分人订立合同的，合同应当有效。《合同法》第二百二十八条还规定：“承租人因第三人主张不能使用或者不能从租赁物中受益的，承租人可以主张减少租金或者不支付租金。”这从另一个侧面说明，出租人是租赁物的所有人还是使用人都不例外不影响租赁合同的效力。以他人财产出租的，租赁合同仍然有效，但出租人有义务将租赁物交付承租人使用。出租人未将标的物交付承租人使用的，应当承担不履行债务的责任；出租人将标的物交付承租人使用的，承租人仍应当支付租金，不得对抗租赁物不属于出租人的事实。出租人出租他人财产的，对标的物所有人构成侵权或者不当得利，应当承担侵权民事责任或者向标的物所有人或者合法使用人返还不当得利的义务。租赁物的所有人或者合法使用人要求承租人返还标的物的，承租人不得因承租人与承租人没有租赁关系而拒绝，承租人只能就由此造成的损失向出租人索赔。当然，承租人没有义务向租赁物的所有人或使用人支付租金或承担侵权责任。可见，即使是《合同法》也没有规定出租他人房屋的无效性，房屋所有权也不存在争议。只是因为时间问题，房子暂时没有取得产权证，没有无效的理由。因此，无产权证出租房屋既不违法，也不违背公共利益，不能无效。至于1995年5月9日建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未取得房屋所有权证的房屋，依法不得出租，不能作为合同无效的理由。合同是否有效，只能依据法律、行政法规的明确规定来判断。建设部令不是国家法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据。你知道吗 |
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