| 问题 | 拍卖行租赁协议如何处理 |
| 释义 |
2000年1月，甲方向乙方借款20万元，期限一年，将一套价值25万元的两居室抵押给乙方，并向有关部门办理了抵押登记。2000年4月，a的妻子又有了一套房子，于是a带着抵押贷款搬出了房子，搬进了新房。侯甲觉得让房子闲置是一种遗憾。他不妨把它租出去，这样他就能挣更多的钱来养家糊口。2001年1月，甲方贷款到期，乙方多次催促甲方还款。但甲方经营不善，无力偿还20万元贷款。因此，乙方向甲方主张抵押权，要求拍卖抵押物，并向法院提起上诉。法院判决拍卖甲方财产，甲方无异议。但在房产执行过程中，承租人C提出异议，认为租赁协议有效，他也按合同约定支付了租金，认为即使房屋被拍卖，他也有权继续出租房屋。C的要求合法吗？不同意见： 1。C的主张是合法的，因为抵押权的实现是一种所有权转移行为，类似于出售行为。根据民法“卖不破租”的原则，即使a的房子被卖出去，C也可以继续租a的房子。根据民法“物权优先于债权”的原则，C的要求是违法的，应尽快归还该房屋。3、 一般来说，C的要求不能说是合法的或非法的。将该房屋出租给丙方时，以甲方是否通知乙方并征得乙方同意为准，如甲方征得乙方同意，则该房屋有效，否则该房屋无效。本案涉及中国担保法的空白，即“抵押对租赁关系的影响”。据律师分析，根据民法理论和相关的经济、法学原理，一般认为，如果实现了抵押权，后期抵押设立的租赁是否应当解除。根据本案事实，甲乙双方先建立抵押关系，后建立租赁关系，拍卖或变卖甲方房屋。根据物权高于债权的民法原则，租赁关系应当终止。相反，如果甲方的房屋在抵押前已出租给丙方，且甲方已书面通知乙方该房屋已抵押给乙方，则租赁关系继续有效。同时，抵押物实现时，即拍卖甲方房屋时，丙方在同等价值的情况下享有优先购买权。相关案例： 问：某公司破产后，其不动产被法院查封，法院将其拍卖给我，我向法院支付了90多万元。我行使不动产权利时，被承租人起诉。现在，中级法院以基层法院没有提前三个月通知承租人为由，撤销了我和基层法院的买卖协议。如何保障自己的合法权益？ A:我国《合同法》第230条规定，出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条：出租人出售出租房屋的，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋出售无效。《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖前五日通知当事人和已知的担保权益人、优先购买权人或者其他优先购买权人到场拍卖以书面形式或其他适当方式确认收到。优先购买权人通知后未到场的，视为放弃优先购买权。出租房屋出售时，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。人民法院拍卖被查封的房屋时，还需要告知优先购买权人，即承租人。没有通知的，承租人可以向人民法院申请宣告房屋买卖无效。因此，中级法院宣告买卖协议无效是正确的。我国《拍卖法》第四十条规定，买受人未按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定接受拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费。由于人民法院的过错，你不能获得拍卖行，因此你有权要求法院承担赔偿责任。
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