| 问题 | 房地产租赁常见纠纷的解决 |
| 释义 |
租金违约是房地产租赁关系中最常见的纠纷。一般来说，涉及三个方面：一是拖欠房租。一般来说，出租人会采取宽容的态度。由于房地产租赁市场竞争激烈，房地产出租人无法随意找到合适的承租人。如果合同终止，要求承租人搬出去，那就要经历很多曲折。同时，虽然承租人拖欠租金，但租赁合同仍然有效，租金将按月计算。因此，即使一段时间没有支付租金，出租人仍希望维持有可能收回租金的租赁关系。第二，违约金。这是出租人依照法律或合同规定的合法权益。承租人拖欠租金时，出租人不仅可以要求解除合同、收回租金，还可以要求承租人支付违约金，继续履行租赁合同。三是解除合同。当出租人根据承租人各方面情况认为不再需要与承租人保持租赁关系时（如承租人不能再拖欠租金），出租人将行使提前终止租赁合同的权利，这完全符合《合同法》的相关规定，即使房地产租赁合同没有约定提前解除合同。根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，房地产租赁合同的解除不影响合同中独立存在的纠纷解决条款的效力，即解除合同的一方当事人仍可以追究违约责任违约方违约。损害赔偿应体现公平原则。房地产租赁关系中的损害赔偿与其他法律关系中的损害赔偿一样，也是由侵权行为引起的。房地产租赁关系中的侵权行为无非是房屋损害赔偿。房屋损坏大多是承租人在装修或使用过程中因自身过错造成的。在这种情况下，承租人必须承担赔偿责任。因不可抗力或者租赁房屋本身质量问题造成租赁房屋损坏的，承租人不承担赔偿责任。人身和财产损失赔偿。租赁房地产的质量或者出租人采取的措施不当，造成承租人人人身、财产损害的，承租人有权向出租人要求赔偿。出租人能够证明承租人对损害结果也有过错的，双方应当按照过错的大小分担责任。侵害房地产共有人的合法权益。不动产共有人对其所属不动产享有共同权利（包括共有权和股权）。部分共有人未经其他共有人同意出租该房地产，侵犯了其他共有人的合法权益，被侵权人有权要求侵权人停止侵权并赔偿损失。装修补偿。房地产租赁关系特别是用于经营的房地产租赁关系建立后，由于承租人拖欠租金，致使承租人装修房屋，出租人提前解除合同，这就涉及到未摊销装修费用的处理。”《上海市房屋租赁条例》没有规定因违约提前解除合同时如何处理装修残值。上海市高级人民法院的内部规定是：出租人同意承租人装修的，无论以何种理由提前解除合同，出租人应当赔偿承租人装修费的余值（经审计）。合同有特别约定的，按照约定执行。承租人的优先权和转租突出了租赁期内房地产销售的优先权。《上海市房屋租赁条例》规定，承租人在租赁期内出售房屋，在同等条件下享有优先购买权。《合同法》也有这样的规定。现实生活中，很多出租人往往忽视法律对这一优先权的规定，有的故意剥夺承租人的这一优先权，引发纠纷。出租人违反本法规定出售房地产的行为，依法可以认定为无效。转租的问题。现行法律法规允许房地产转租，但这方面存在诸多争议，有的是未经出租人同意转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超出原租赁期限，引发一系列纠纷；有的甚至在收取转租费后逃逸费用。实践中，一些出租人对未经同意转租熟视无睹，认为只要能拿到租金，这种做法最终只能损害自己的利益。单方面终止合同。一般来说，房地产租赁合同一方当事人出于无奈单方面解除合同，但也有一部分当事人为了更大的利益而不是更小的利益而故意单方面解除合同。故意违约只是违约行为，不是违法行为。顶多只能承担违约责任和赔偿可预见的损失，除非合同中有特别的赔偿约定。因此，签订房地产租赁合同的当事人在起草、审查房地产租赁合同时，应当采取预防措施，力求最大限度地保护自己。
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