| 问题 | 房屋租赁纠纷、承租人利益保护纠纷的处理 |
| 释义 |
基于诚实信用原则和租赁合同的性质，有必要加强对合同居民的保护。保护承租人的共同居民是租赁合同的附带义务。对承租人同居关系的保护义务与具有保护第三人功能的合同制度有关。第三人保护合同制度由德国判例法首创，由美国《统一商法典》发展和完善。美国《统一商法典》第2条至第318条规定的第三人担保责任可以作为第三人保护合同的范本。这一规定由于贯彻了民法上的诚实信用原则，合理保护了第三人的利益而受到各国的重视。具有保护第三人功能的合同，是指特定合同成立后，不仅合同双方的权利义务关系，而且债务人应当照顾、保护和通知与债权人有特殊关系的第三人。当债务人违反这一义务时，损害人的具体范围也应当按照合同法的原则处理，我们应当承担赔偿责任。附随义务的主要目的是加强对与债权人有特殊关系的第三人利益的保护。根据诚实信用原则和合同目的，合同中的注意保护义务不仅应当存在于相对人，而且应当延伸到与相对人有特定关系的第三人。也就是说，合同中的保护和注意义务应当扩大到因与债权人的关系而与债务人的履行有接触的人，债权人有责任对其进行照顾和保护。在房屋租赁合同中，与承租人同居的人（即同居者）不是合同的当事人。出租人没有支付的义务，但只有一定的注意和保护义务。同居人无权根据合同原则要求赔偿，除非债务人违反这一义务（附随义务）。首先，出租人应当能够认识到，合同对方对共有人的安全和对自己的安全有着同样的信任。在日常生活中，租客与同居者之间有着非常密切的特殊关系。当债务人根据合同对债权人负有注意保护义务时，显然应当注意同居人的存在。出租人还应当对与承租人有密切关系的承租人承担注意和保护的附带义务。如果出租人违反合同义务，不仅会给承租人造成损害，也会影响承租人。其次，以合同诉讼为依据起诉损害赔偿更有利于同居者利益的保护，而对同居者的保护不够全面，只能以侵权诉讼为依据起诉。当事人选择合同诉讼或侵权诉讼具有不同的意义。具体体现在： 1。违约责任适用于严格责任，无论合同当事人有无故意或过失，只要当事人不按照合同约定履行义务，没有有效的抗辩事由，就必须承担违约责任；侵权责任通常是基于各国法律中过错责任的一般原则，我国基本上采用了这一原则。举证责任不同。在合同责任中，承租人对不履行租赁合同的归责不承担举证责任，出租人必须证明自己没有过错，否则，将推定自己有过错并承担责任；在侵权责任中，受害人应对承租人的过错和故意承担举证责任“肇事者。”证据在哪里，损失在哪里。因此，举证责任的不同直接关系到当事人的利益。时效期限不同。大多数国家的民法典对合同诉讼和侵权诉讼规定了不同的时效期限，这在我国原则上是一致的。但《民法通则》第136条对人身损害侵权请求权的时效期限为一年。因此，居民选择契约行为更为有利。在侵害承租人或同居人的情况下，法律只允许同居人提起侵权诉讼，因此对同居人的保护不够全面，甚至造成不合理的结果。因此，有必要将承租人的共同居住人纳入合同法的保护范围。现行法律法规并未提及承租人的居住范围。“共同居住”的定义在实践中并不统一。同居人的本质是受合同保护的第三人。根据德国学者La*Z的观点，其范围应限于与债权人有特殊利益关系的人，债务人的履行也与之相关。也就是说，范围应限于受债务人履行影响的人，债权人有义务根据亲属关系、劳动关系、雇佣关系、租赁关系等人格法对其进行保护和照顾。如债权人的妻儿、同伙、客人、员工等。我们认为，应当严格控制共犯的范围，避免对出租人要求过于严格，使其负担过重。
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