| 问题 | 租房纠纷造成的装修损失谁来承担 |
| 释义 |
很多人认为房屋租赁比房屋销售简单得多，没有法律问题值得关注。有些人甚至认为书面租赁合同是可有可无的。实际情况恰恰相反，当房屋租赁合同履行中发生纠纷时，装修补偿往往成为纠纷的焦点。8月11日，记者就审判实践中房屋租赁合同中常见的几起装修纠纷，请皇姑区法院第二人民法院法官朱*红进行点评。2007年7月，万某将一套三室两厅的房子租给了陈某，陈某向万某解释说，这套房子将用作员工宿舍。随后，陈某肆意改造装修房屋，将房屋分为9个房间供他人居住，并分别安装了9米。万某立即找到物业公司，要求物业公司停止房屋的用电，导致陈某的装修工程无法继续。陈某将房屋所有人万某起诉至法院，要求与万某解除租赁合同，退还租金1.4万元，并支付违约金和装修补偿金。万某与陈某反诉，要求解除合同，恢复原状，并赔偿损失。法院最终判决双方解除合同，陈某必须将房屋恢复原状，并支付万某大部分房屋租金。法官点评：承租人未经房屋所有人同意擅自装修房屋，因此这种行为侵犯了房屋所有人的所有权，损害了房屋的完整性。房屋所有人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定：“非财产所有人在他人可以转移的财产上增加从犯的，可以责令转移；造成财产损失的，应当承担赔偿责任”，这为处理上述纠纷提供了直接的法律依据。案例二：业主出租他人补偿装修损失。一家汽车驾驶员培训学校租了李女士43平方米的南房子作为汽车学校的注册处。年租金10000元，租期三年，从2007年3月到2010年3月。租金是首期租金，每半年付一次。2007年3月16日，李女士拿到5000元的房租，将南房交给了驾校。后驾校未经李女士同意，在出租房屋内安装了“驾校登记处”牌匾，交了6000多元，刷了内饰，交了220元。2007年9月15日，李女士将争议房屋出租给他人供伙食。驾校起诉解除合同，并责令李女士赔偿牌匾安装及内外装饰损失。法院认为，由于李女士将驾校的房屋出租给他人，并开设了酒店，应认定李女士违约。虽然李女士不同意房主的说法，但房子的用途并不清楚。由于李女士违约，驾校按合同约定三年内不能使用，因此李女士应赔偿驾校不能使用时间的折扣。法官点评：房屋租赁合同提前终止的，应当按照当事人的过错责任分别处理。未经出租人同意装修的，因承租人过错提前解除合同的，承租人无权要求出租人赔偿装修损失。经批准装修的，按合同约定或过错原则处理。因承租人过错终止合同的，一般装修不予赔偿。如果利用价值较大，可以适当补偿，但一般不超过实际价值的三分之一。案例三：租客不交租金，装修归业主田某所有。他租了严的118平方米的商店做生意。租期为五年。合同规定，田某租赁期满后，房屋内的装修不得损坏，应与租赁房屋一并移交给严某。在合同履行的第三年，因田某未按约定支付租金22万元，且已超过一个月的支付期限，严某提出解除租赁合同，但田某拒绝腾出房屋。法院依法终止了闫某与田某的房屋租赁合同，判决田某支付拖欠租金22万元和违约金10万元。按照合同约定，田某完好地将出租房屋的四壁及天花板上的配件归还给了闫某。法官点评：租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约提前终止合同的，因出租人违约提前终止合同的，承租人有权要求出租人赔偿装修损失。一般来说，装修应该由出租人免费拥有。但是，如果承租人的违约责任与装修价值相差较大，且有再利用价值的，出租人可以给予承租人适当的赔偿。
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