| 问题 | 如果商铺被业主收回，租客能否要求赔偿过户费 |
| 释义 |
[案情] 赵某于2008年6月租用孙某商铺，约定租金2000元/月，并根据市场情况进行调整，租期3年。当时，赵某向该店原租户支付了9000元过户费，孙某也知道此事。租期届满后，赵某和孙某虽未续约，但始终支付租金，孙某也未提出续约，且始终收到租金。2014年5月，孙某让赵某收回店铺，2个月内搬走。赵某要求孙某按市场价（同面积过户费20万元）搬出该店，否则他将继续租用该店。 [分歧] 在这种情况下，承租人是否可以要求房东赔偿过户费有两种不同的意见： 第一种意见是承租人无权要求房东赔偿过户费。理由是，本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成了无限期租赁合同关系，孙某可以通知赵某在合理期限内解除合同，而店铺转让费并非赵某的预期利息。在这种情况下，孙某不需要赔偿赵某的转会费。第二种意见是，承租人可以要求业主适当补偿过户费。原因是，过户费是商业活动中的通行做法，应按惯例办理。主租客收回商铺，不仅有商铺使用权，还有权收取过户费。房东继续转让该店，并有权要求下一个租户收取转让费。 [评论与分析] 作者同意第一种观点，即房主无需补偿房客的过户费。主要原因如下： 首先，合同法第113（1）条规定：“一方当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给对方造成损失的，赔偿损失的数额应当相当于违约造成的损失，包括合同法领域的合同履行，期待利益的前提应当是对方违约。本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不规范租赁合同。只要在合理期限前通知赵某，孙某可以随时解除合同。因此，孙某并不违约，也不需要赔偿赵某的转会费。 其次，如果租赁合同中没有规定店铺可以转让，赵某无权转让店铺并收取转让费。《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”。如果赵某擅自转让门店并收取转让费，孙某可以与赵某解除租赁合同。如果主合同无效，赵某与他人签订的转租合同无效，赵某收取的过户费需要返还给他人，在这种情况下，店铺过户费不是赵某的预期利益。在原案中，赵某与孙某签订的租赁合同内容未作说明，因此赵某是否有权转让门店无法确认。最后，在租赁合同期满或租赁合同终止后，出租人也有权收回门店，继续租赁门店并收取过户费，不造成原承租人损失，也不需要赔偿原承租人。笔者认为，出租人需要向承租人赔偿过户费的情形有两种。一是租赁合同约定承租人可以转让但尚未实际转让，出租人违约。此时，法院需要审查转让费是否为不可避免的间接损失。二是租赁合同约定承租人可以转让并已实际转让，或者租赁合同未约定转让费用承租人可以转让但已实际转让并经出租人同意的，承租人已收取转让费用。因出租人违约，承租人需要退还过户费的，承租人可以要求出租人赔偿过户费。你知道吗 |
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