| 问题 | 房东强迫第一个房客搬家是否违法 |
| 释义 |
房东强迫第一个房客搬家是否违法（合同法有效期至2020年12月31日） 这是违法的。总承包合同上写着，任何一方在租赁期内违约，都必须按月支付租金。租金和押金可以证明你的租赁合同是有效的，你可以向出租人要求履行合同。如果你不能履行合同，你就不能履行合同，你就可以要求承担违约责任。如果问题比较复杂，建议当面咨询律师，办理法律手续，由人民法院审理。由于租赁标的的独特性，客观上两个合同不能完全履行，这必然涉及到如何确定承租人履行合同，以及对未履行合同的承租人的保护和救济。《民法典》施行前，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，合同均有效的，主张履行合同的承租人是承租人。人民法院应当按照下列顺序确定承租人履行合同：（一）合法占用租赁房屋；（二）办理登记备案手续；（三）合同成立在先。本文界定了合同生效时承租人的三个命令：第一命令，合法占有房屋。这一命令不仅要求实际占有房屋，而且强调占有的法律合法性。承租人对房屋的合法占有，意味着出租人已经履行了房屋交付义务，双方的合同实际上已经开始履行。实践中，一些承租人为了履行合同目的，采取了强行开门进屋、强行将承租人赶出房屋等非法手段。在这种情况下，承租人虽然拥有房屋，但不具备法律合法性，不能作为第一承租人履行合同。第二个优先事项是登记备案。租赁合同备案登记不是强制性的，也不是有效条件，当事人可以自由选择。但是，备案登记一经实施，基于备案登记的公信力，租赁合同备案登记具有对抗性，可以对抗租赁合同的不备案登记。第三，合同先成立。基于债权平等原则，在既不交付房屋也不继续登记的情况下，只能按照合同成立的时间确定承租人。本案中，吴某与陈某签订合同后，将争议房屋出租给他人，双方确认该房屋已移交他人占有和使用。根据上述规定，陈某要求吴某履行合同，再次交付租赁房屋，无法律依据，法院据此驳回。（2） 合同解除权的行使：对于不能履行合同的承租人，其依法享有合同解除权不言而喻，但出租人作为违约方是否也可以解除合同仍存在争议。我国合同法中有两种撤销权，即法定撤销权和合同撤销权，分别见于第九十四条和第九十三条。法定是指解除权行使的条件是以法律规定为依据的，即第九十四条规定的五种情形。其他情形下的解除权一般理解为属于守约方，但因第（一）项不可抗力致使合同目的不能实现的除外。协议是合同解除权行使的条件，是以合同协议为基础的。此外，双方不得随意解除合同。同时，《民法典》施行前的规定：《合同法》第110条还规定，当事人对法律上或者事实上不能履行的非货币性债务，债务标的不适合强制履行，履行成本过高的，不得要求履行，债权人在合理期限内不要求履行的。据此，当事人不能要求继续履行事实上不能履行的合同。在上述规定的交叉点上，法律适用存在空白，即对于事实上不能履行的合同，如果有权终止合同的守约方不行使权利，审判实践中有两种观点：一种观点认为，违约方在任何情况下都无权解除合同。究其原因，是合同法的基本原则是遵守合同，这不仅背离了合同法的概念，而且纵容了恶意违约的发生。为了充分保护守约方的利益，防止恶意违约的蔓延，违约方不能单方面解除合同。另一方面，如果一方违约，违约方一般无权终止合同。但是，因违约不能履行合同，或者继续履行合同费用昂贵，不利于货物使用的，违约方也可以解除合同。原因是在上述特殊情况下，合同不能再履行。如果违约方没有被赋予解除合同的权利，守约方也没有行使解除合同的权利，双方的权利和义务就会始终处于不确定状态。 事实上，一房两租，就是小房东的违约。你可以向房东索要一个月租金的经济补偿。我也希望你在签合同时，要起草合同条款，保留合同文本。如果你不知道其他事情，你可以来法律咨询网进行法律咨询。 |
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