| 问题 | 买哪种二手房风险更大 |
| 释义 |
1、 农村集体土地上的房屋近年来，城镇居民购买农村房屋纠纷时有发生，有的甚至已经居住多年，一旦发生拆迁、增值等情况，纠纷依然会出现。无论是小院还是农村的楼房（所谓小产权房），只要是集体土地上的房子，城镇居民都买不到。原则上，不仅是城镇居民，非本村集体组织的农民也不能购买，否则无效。当然，在一些特殊情况下，比如户籍已迁入村，购买后成为村里的村民，可以考虑以后承认其效力。有时，当地村委会或镇政府会为这些房屋颁发证书或背书。但根据法律规定，房屋所有权证的发证机关应为区县政府部门，镇政府不具备发证职能，不能保证权证的有效性。二是租赁的公有住房所有权属于国家或者相应的单位，而不是特定的使用人。当然，既然承租人没有所有权，他就无权出售。在某些情况下，可以采取灵活的方式转让租赁权。建议与公房管理单位核实是否可以这样操作。即使可以，转让的是租赁权而不是所有权。这一点必须明确。第三，在我国住房所有制中，房改取得的部分产权或限制回购的房屋较为复杂。还有一些历史原因，如中央产房、军事产房等。其中一些单位在房改后保留了部分产权或回购权。这些房屋的销售受到原协议或承诺的限制，不能自由上市。遇到这种特殊的房地产，首先要确认是否可以交易，可以到房地产所在地的房管机关确认交易程序和限制条件。即使可以交易，一般也要缴纳土地出让金等费用。至于这些费用的数额和承诺，最好提前做好准备，与卖方沟通，明确约定。有的房子受一定的时间和条件限制，甚至不能上市。比如经济适用房，以前要求上市5年，而交易时应缴纳相应的土地出让金。未来可能会改为禁止上市交易，政府会以一定价格回购。类似的问题也涉及到动迁房和按标准价格购买的房产。此外，还有与这类房地产类似的“两限房”，其交易条件往往受到政府和国家的限制。在交易之前，我们需要弄清楚是否交易以及如何交易。这种情况实际上类似于第三种情况。第五，涉及共有产权的房屋买卖，必须经共有人同意，共同经营，方可合法完成。因此，在二手房交易中，首先要核对房屋所有权证，看是否有共有人，如果有，应要求所有共有人签订相应合同。需要特别注意的是：有的情况下，房屋所有权证上只有一个人的名字，但也可能有合法的共有人。最典型的案例是夫妻双方拥有的房产登记在其中一方名下。在实践中，纠纷也相当多：有的在离婚期间通过过户的方式转移财产，有的因房屋升值而以此为由收回。在二手房交易中，如果出卖人已婚，无论房产证上的配偶是否登记为共有人，律师建议要求出卖人配偶提供相应的同意证明文件。在现场看房的时候，也要注意是否还有其他共同居住的人，这些人有没有什么意见。多加小心，避免不必要的麻烦和纠纷总是对的。6房屋无产权证这种情况是指可以取得产权证，但暂时没有取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，可能需要几个月甚至一两年的时间。如果开发商有什么问题，三五年后可能就无法申请产权证，甚至无法拿到产权证。在取得产权证之前，商品房的原购房者可能出于某种原因想出售。在这种情况下，签订买卖合同是有效的，但这种交易的风险相对较大，特别是当卖家的房产证短期内无法办理时，未来的变数太多，因此购房需要谨慎。如果非要买，建议找律师起草一份比较完善的协议，并提前做好应对各种可能情况的计划。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权须办理产权登记，因此房屋所有权的转移必须进行。但是，如果房屋被司法机关抵押或者查封，在此期间不得转让。在还清贷款之前，房子将抵押给银行。由于某种原因，该房屋可能被司法机关查封或者保全。抵押或者查封的房地产不改变所有权。理论上，业主有权签订销售协议进行销售。但是，在抵押权解除或者查封前，所有权不得转让。银行贷款抵押是很常见的。购买时要注意保证出卖人及时还清贷款，解除抵押。一般来说，正常的操作风险是可以避免的。但如果所购房屋被法院查封，则意味着出卖人或房屋涉及重大纠纷。对买家来说，风险太大了。很有可能房子会被拍卖，房产不会被收购，所付的钱就得追讨。杨*展律师建议，在正式签订合同前，最迟在付款前，要到房管部门核实房产的抵押和查封情况。八、已经列入拆迁通知范围的房子被列入拆迁通知范围，是禁止过户的，房子很快就会被拆迁，拆迁款一般都是给房主的，这时候买房，显然是没有必要的。9房屋产权纠纷如果你想买的房子有纠纷，特别是产权纠纷，你买的时候要慎重决定。如果可能的话，你最好不要买。经常涉及房产纠纷的房屋，纠纷的另一方会在法院申请财产保全，这就是我们在提示7中所说的。但也有诉讼期间不申请保全的情形。即使可以合法取得纠纷房屋的所有权，也最好远离麻烦。因此，如果你知道房子是有争议的，你应该综合考虑后再做决定。10出租房屋在出租期间可以交易。但要提醒交易双方注意两个问题，否则很可能造成买卖双方关系无效，造成买卖双方损失：一是要注意“承租人优先购买权”。《合同法》第二百三十条规定，“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”，房屋所有人出售房屋时，承租人有优先购买权。意思是房屋所有人出售房屋的，在同等条件下，房屋承租人有优先购买权。房屋所有人出售房屋时，有承租人的，应当核实承租人是否购买房屋。如果没有购房意向，应要求承租人提供放弃购房的书面证明。合同法中没有规定“合理期限”有多长。一般理解是三个月。这是因为《城市私人住房管理条例》第十一条规定，“出售出租房屋的房屋所有人应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”二是要注意“卖不破租”。《合同法》第229条规定，租赁期间租赁物权属发生变化，不影响租赁合同的效力。这是“大甩卖”
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