| 问题 | 零首付的缺点是什么 |
| 释义 |
现实生活中零首付购房的主要形式及法律风险，零首付购房的具体形式如下： <1。开发商垫付部分或全部首付：对于只能支付部分首付或根本没有能力支付首付的购房者，开发商先为其垫付剩余首付，然后再到银行申请贷款，开发商的预付款将一并退还给开发商或者在一定时期内没有利息，比如一年或者几个月。这种方式主要是针对开发商挽救楼市惨淡局面、提高竞争力、撤资等促销手段。由于国家对房地产的严格调控，一般开发商的“零首付”广告只是吸引客户的噱头。 2。部分或全部首付将由房产中介支付：这种形式类似于开发商的首付。在这个过程中，房产中介一般会收取一定的手续费或首付利息，或者用信用卡套现首付并收取一点佣金。 3。分期付款零首付：在零首付面具的背后，一些开发商实际上是分期付款或延长首付期限卖房。一般来说，开发商给出的付款期限并不是很宽松。一旦购房者未能按约定期限偿还首付，就可能出现一系列违约问题，甚至被开发商告上法庭。 4。高估高贷：这种形式主要是由中介机构协调，与熟悉的银行合作，提高所购房屋的评估价格，从而获得更多的贷款。比如一套价值100万元的房子，按照首付的30%，购房者需要支付30万元，贷款70万元。不过，中介机构可以与银行“疏通”，将房地产评估价提高到145万元，而70%的贷款是101.5万元。实际上，这意味着他们不需要自己支付首付，用全额贷款买房子。这就是所谓的“零首付”高评价、高贷款购房。高评级、高贷款一般用于二手房，过去主要用于银行审批不严的时候。随着国家宏观调控的逐步加强和银行自身风险意识的不断提高，高评级、高贷款的难度越来越大。 5。阴阳合同型零首付购房：这种形式类似于高评价、高贷款，只是所谓阴阳合同的主体是开发商和购房者，双方签订的两份合同是内外合同。对外合同主要用于向银行贷款和逃税，而内部合同则用来规定双方的权利和义务。其中，用于银行贷款的合同金额一般较大，以便获得更多的贷款。贷款越多，首付越少。这两种相对不同的合同，不仅给当事人带来了利益，也隐藏了很多风险。 俗话说“羊毛出在羊身上”，“零首付”降低了购房门槛，但还款压力必然加大。而且，中国人民银行也出台了购房首付比例的相关规定。在未实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商品个人住房贷款首付最低至20%。显然，零首付不符合相关政策。首付为零的购房者、房产中介和银行或多或少都存在法律风险，对此应谨慎对待。 1，对于购房者的法律风险及相应的防范措施：由于购房者在整个零首付购房法律关系中处于相对弱势地位，使用零首付购房的消费者暂时普遍经济条件较差，那么是否选择零首付以及选择什么样的零首付方式，购房者一定要谨慎。 对于选择开发商或中介机构垫付首付的购房者，首先要保证将来有足够的资金偿还垫款和银行贷款。如果不能承受预付款还款和银行贷款的双重压力，就容易出现违约风险，从而进入银行的不诚信黑名单。比如，2008年深圳房地产处于低谷时，购房首付偏低，最终导致所谓“深圳一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼一号楼的业主谁不买房支付首付被银行起诉，因为在房价大幅下跌后，银行拒绝偿还贷款长达数月之久。 如果开发商选择预付款方式，购房者必须在与开发商签订合同前询问是否有预付款利息和服务费，以及预付款利息的金额、还款期限和还款方式。而且，多数开发商通常与购房者另行签订合同，并在合同中明确约定，如果购房者未按合同约定付清首付款，开发商有权收回房屋。在这种情况下，买方可以向法院起诉合同无效，收回已付的购房款，并要求开发商赔偿损失。 在实际操作中，还有另一种变相垫款的方式，即除了购房者与开发商签订的房屋买卖合同外，还签订了购房者向开发商借款的借款合同，由购房者支付首付款。 学术界对这一做法有不同的看法。有人认为，这种做法违反了《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为有效性的批复》中关于企业以借贷名义向社会发放贷款应当认定为无效的规定，而《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中的规定大多数人倾向于认为，以贷款形式支付首付并不违反相关规定，在司法实践中，一些法院已经认可了这种做法，如安徽省合肥市庐阳区人民法院审理了一起零首付贷款合同纠纷，法院终审裁定，如果开发商贷款用于支付零首付，购房人应按合同约定返还贷款并承担相关违约责任。 如果购房者与开发商或房产中介机构以阴阳合同或高评高贷等形式骗取银行贷款，银行很可能终止购房者与银行之间的贷款合同，追究购房者与开发商的违约责任。如果数额较大或者情况严重，就有可能认定是利用虚假证件骗取银行贷款，然后再用就可能导致刑事责任。 另外，由于开发商和买方之间存在阴阳合同，当双方发生法律纠纷时，买方很难按照合同追究开发商的责任，风险巨大，所以我们一定要避免用这种方式购买零首付的房子。 2。开发商的法律风险及相应防范措施：对于开发商来说，主要有三大法律风险，一是行政责任，二是民事责任，三是无法按时收回垫款的风险。 对于行政责任，开发商与购房者串通，采取欺骗手段，以获取银行贷款的方式帮助购房者实现零首付，可能会受到相关行政机关的处罚。情节严重的，还可能追究刑事责任。防范这种风险的唯一方法就是遵守法律。而且，开发商擅自打出“零首付”广告，可能涉嫌虚假宣传的不正当竞争，工商行政管理部门可能会对此进行查处。 民事责任方面，如果购房者未能按时偿还银行贷款，而开发商提供阶段性担保，开发商可能需要向银行承担连带还款责任，最终可能有回购房屋的风险。 如果买方在后期遇到意外，无法偿还甚至无法偿还开发商的预付款，他可能面临无法收回资金的风险。为避免这种风险，要求开发商提前详细了解购房者的经济状况、还款能力和信用记录，事后及时了解购房者的房产变化情况，积极与购房者沟通还款事宜。 3，对于法律
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