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问题 一房两卖的后果
释义

第一种情况:
    

根据司法解释第七条的规定,在房屋拆迁补偿安置协议中,拆迁人以特定地点、用途的房屋明确补偿安置被拆迁人的,被拆迁人享有优先权。即使后购房人已取得房屋并办理了登记手续,仍可以主张后买卖合同无效,要求撤销房屋权属登记,并要求房地产开发商交付房屋。被拆迁人不主张上述权利的,可以要求房地产开发商解除合同,退还已付购房款和利息,赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第二种情形:买卖合同中存在恶意串通。根据《民法通则》、《合同法》和司法解释第十条的规定,善意买受人可以主张恶意串通合同无效。即使恶意串通已取得房屋并办理了登记手续,善意买受人仍可以主张合同无效,请求撤销房屋权属登记,要求房地产开发商交付房屋。善意买受人不主张上述权利的,可以要求房地产开发商解除合同,退还已付购房款和利息,赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此外,根据《民法通则》第六十一条第二款规定,“双方恶意串通,有损害国家、集体或者第三人利益的民事行为的,应当追回双方取得的财产,返还国家、集体或者第三人因此,房地产开发商与购房者恶意串通,也可能承担收回收入的法律后果,即双方因恶意串通而取得的财产应归国家或集体所有。
    

销售两房的房地产开发商主观上有诈骗的意图,在法律情形下可构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指在合同签订、履行过程中,以非法占有为目的,利用各种虚构事实骗取对方财物的行为。在认定房地产开发商“一房两卖”是否构成犯罪时,要注意区分犯罪与民事欺诈。首先,从主观上讲,合同诈骗的主要目的是以合同的形式骗取对方的财物,即房地产开发商通过买受人履行合同、支付房价取得财物,但他并不打算履行交付房屋的义务,也就是说,房地产开发商打算免费占有买方的财产。但在民事欺诈中,行为人为了获取不正当利益,故意不履行其他合同,但并不具有无偿占有他人财产的故意。也就是说,房地产开发商为了获得更高的销售价格,故意销售一房二房,但又不想非法占用购房人支付的购房款。其次,考虑到具体行为和主观故意,构成合同诈骗罪的房地产开发商在签订合同时可能无法履行合同,比如根本不可能建房;在签订合同时也可能采取各种诈骗手段,如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等,骗取购房人财物;也可能是签订合同后取得购房人购房款,意图不履行房屋交付义务,肆意挥霍对方财物。综上所述,在构成合同诈骗罪的“一房两卖”行为中,房地产开发商在实施诈骗时,必须以非法取得对方财物为目的,即只想无偿占有对方财物,没有交付房屋的意思表示,而以非法取得对方财物为目的买卖合同已经进入履行阶段,即买受人已经支付了房价。

根据刑法规定,合同诈骗罪是数额犯,即行为达到数额较大时才构成犯罪。目前,对数额没有明确规定。一般来说,参照《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律若干问题的解释》,涉及公私财物2000元以上的个人诈骗数额较大。
    

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更新时间:2025/3/15 15:46:02