| 问题 | 房地产行业促销有哪些风险 |
| 释义 |
国家调控政策出台以来，房地产企业纷纷加大促销力度，以加快销售速度，促进资金回笼。需要指出的是，企业在采用不同的促销方式时，不应忽视涉税问题。第二套住房按揭贷款要求首付50%以上的政策。某房地产开发企业推出了代业主首付20%的补贴方式。比如，市民购买一套价值100万元的房子，属于自己的第二套住房，按照政策规定，至少要交50%的首付，也就是50万元。但很多人拿不到这么多首付，所以房地产企业只收30%的首付，也就是30万元，再预付20万元，帮助客户顺利购房。双方约定，房地产企业垫款一年后交房时由客户返还，利息按银行同期贷款利率计算。企业财务人员认为，由于企业实际尚未收到业主的全部首付，企业垫付的房款并非实际的预收收入。房主实际还房款时会记录下来。企业在每个纳税期间申报缴纳各项税款时，不考虑缴纳部分自行垫付的收入。也就是说，首付50万元，只有30万元在企业财务账上入账，30万元在纳税申报表上填报，其余20万元在实际征收时入账纳税。 企业这样经营有没有涉税问题？根据相关税收政策，销售房地产预征应缴纳营业税、企业所得税、印花税、土地增值税等，其中，营业税相关法律法规规定，纳税人销售房地产采取预征方式的，纳税义务发生在收到预收款项之日。为了尽快收回资金，督促客户尽快办理按揭，房地产企业自己支付的首付需要与业主支付的首付一起开具收据。在财务处理上，相当于企业取得了抵押合同约定的全部首付预售收入，应全部计入营业额，并应计缴营业税等各项税费。 此外，房地产企业代客户垫付首付的前提是与客户签订《资金垫付协议》。按照约定，客户必须在房地产企业规定的期限内（一般在交房前）补齐首付，房地产企业将正式向客户交房。本预付款协议也是企业经营的一部分，应纳入其他应收款的会计处理中。未来，其他应收款在实际收款时直接冲抵，与预售收入无关，无需单独征税。但是，按照营业税的相关规定，房地产企业对未按期还款的客户垫付资金利息和违约金也应缴纳营业税。按照规定，购买90平方米以下普通住房，契税可减免1%。虽然某房地产企业开发的住宅项目不符合要求，但也提出了购房退税的口号：企业开发的140平方米及以上购房只需缴纳1%的契税，额外的契税由企业代客缴纳。以价值100万元的商品房为例，客户需缴纳4万元契税。办理房产证时，客户只交1万元，其余3万元由房地产企业承担。这种销售模式下，企业实际收入只有97万元，但营业税申报也应按100万元计算缴纳。新政策实施后，房地产开发企业多采用打折促销。但企业对外宣传的是打折销售，最终以净价签订合同。各种促销方式并不像直接利润转移那么简单，顾客得到实惠，企业也减少了税费。你知道吗 |
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