问题 | 购房合同是否具有法律效力 |
释义 |
2012年3月19日,余先生与丁先生签订了《北京市存量房买卖合同(经纪交易版)》(以下简称《买卖合同》),约定丁先生以112万元的交易价格购买诉讼所涉及的全部房屋。同日,于(甲方)与丁(乙方)签订补充协议,约定:因乙方无采购资格,如因乙方采购资格无法办理或其他原因,乙方可选择另行销售,且销售价格高于或低于合同价格与甲方无关;如甲方需要办理过户或公证手续,甲方将无条件配合乙方办理。2012年3月19日,余先生与丁先生签订了补充协议,约定了房屋款和定金的交付方式以及违约责任。双方同意建立房屋买卖合同关系。丁某于2012年3月19日向余某支付了5万元,余某开具了收据。2012年4月13日,丁某向余某支付购房款30.5万元。此后,双方在履行“销售合同”和“补充协议”时发生了纠纷。余某曾上诉至顺义法院,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为,违反法律、行政法规强制性规定的,合同无效。双方签订的《销售合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示。“补充协议”明确规定,丁某在不具备购房资格的情况下,可以选择单独出售。丁某是否具备购房资格与合同效力无关。买卖合同和补充协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当有效。余某确认合同无效的主张缺乏依据,法院不予支持。终审法院判决:驳回余某的全部诉讼请求。民事判决作出后,双方均未提出上诉,现具有法律效力。后来,余某向顺义法院提起诉讼,称因丁某不具备购房资格,丁某无法办理产权过户手续,双方买卖合同的目的无法实现,丁某未在规定期限内及时将涉案房屋出售双方约定的期限,未办理委托公证手续的。余某已支付高价购买了另一套房屋,故无需委托丁某将涉案房屋出售,故需解除双方签订的《销售合同》及两份《补充协议》。 在诉讼中,丁某坚持继续履行合同,并提出反诉:丁某向余某支付购房款76.5万元,余某协助丁某将涉案房屋所有权转让给丁某指定的购房人胡某。经法院询问,胡某陈述:丁某与胡某无亲属关系,胡某有购房资格,同意丁某将涉案房屋转让给胡某,胡某承认涉案房屋实际归丁某所有。 余某和丁某均同意,自签订上述合同后,丁某不具备在北京购房的资格。一审法院经审理认为,丁某出售涉案房屋的前提是可以通过履行合同取得涉案房屋的所有权。双方签订销售合同及两个补充协议时,国家和北京市已颁布实施了相关限购政策。现在双方确认,自上述合同签订后,丁某就没有在北京购房的资格。因此,由于房地产调控政策的颁布实施,买卖合同及两份补充协议已无法继续客观履行。因此,法院支持余某要求终止买卖合同及两份补充协议的主张。丁某没有购房资格,因此无权要求余某帮忙将涉案房屋转让给丁某指定的购房人。因此,法院不支持丁某提出的双方继续履行买卖合同的主张。丁某的反诉没有法律依据,本院不予支持。双方房屋买卖合同终止后的有关问题可以另行解决。因此,一审法院裁定,自本判决生效之日起撤销买卖合同及双方签订的两份补充协议,驳回反诉原告丁某的全部反诉请求。一审判决后,丁某向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为:丁某、余某在签订本案所涉及的合同及其补充协议时,房地产调控政策中关于住房限购的规定已经颁布实施,而且双方都知道,由于住房限购政策的限制,丁某不具备购房资格,因此同意丁某为购房人,显然违背了住房限购政策的约定。丁某和余某分别约定,丁某无法购买时,丁某可以单独出售。丁某指定的购房人胡某已在法庭上陈述,同意将涉案房屋转让给自己,但承认涉案房屋实际归丁某所有。这种协议的实质是规避限购政策。法院认为,丁某、余某签订的合同违反了《合同法》第七条关于订立合同不得扰乱社会经济秩序的规定,属于《合同法》第九十四条第(五)项“法律规定的其他情形,当事人可以解除合同”的规定本合同及其双方的补充协议将被取消。综上所述,原判认定的事实清楚,法院应当予以维持。上诉人丁某的上诉缺乏事实和法律依据,本院不予支持。二审法院驳回上诉,维持原判。 2。相关法律问题研究本案争议的焦点是买受人不具备购房资格时,是否可以将房屋贷款名称登记在另一具有购房资格的人名下。根据合同法规定,有下列情形之一的,合同无效:1。一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的。以合法形式掩盖违法目的的。损害社会公共利益的。违反法律、行政法规强制性规定的。其中,对于第五项,《合同法若干问题解释(二)》明确规定,“强制性规定”是指效力的强制性规定。在实际购房人不具备购房资格的前提下,借名购房后形成的房屋买卖合同是为规避限购政策而签订的合同,但不存在欺诈、胁迫的手段,不损害国家、他人或社会公共利益的目的不违法,不违反法律、行政法规的强制性规定,顶多因人民政府出台的限购政策违反国务院北京市人民政府法律,没有法律依据认定合同无效。(2) 规避限购政策的房屋买卖合同能否履行,意味着合同约定的权利义务开始产生法律效力,双方应按照合同约定充分履行义务。在这种情况下,如果责令俞某将房屋转让给被贷款人胡某,就意味着不具备购房资格的丁某通过履行合同获得房屋所有权,这将导致房产调控政策的失败。因此,规避保单的合同履行是不应该被允许的。如果不允许履行规避政策合同,则取决于该合同是否符合合同终止条件。 由于本案原告和被告没有就合同的终止达成协议,与约定的终止不符,我们只能考虑合同是否符合法定终止。《合同法》第九十四条规定的法定解除权有下列情形:一。因不可抗力致使合同目的无法实现的。在履行期限届满前,一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务的。一方迟延履行主债务,未履行债务的
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