| 问题 | 购买商品房和住宅有哪些问题 |
| 释义 |
“商住”房的销售成本很高，所谓商住房是一种既能工作又能生活的产品。它是SOHO（家庭办公室）住宅概念的延伸。它属于住宅，但同时又与办公楼的诸多硬件设施融为一体，特别是网络功能发达，使居民既能居住，又能从事商业活动。 据了解，“商住”项目与住宅的区别主要体现在以下几个问题上：不同的产权年限、不同的配套设施、不同的容积率和绿化、不同的公共设施面积、不同的安全等级、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、不同的建筑面积、，不同物业费、管理费和转让契税。如“商住两用”项目仍无法按住宅标准缴纳契税。在转手过程中，相关费用按商品房计算，转让契税为4%，普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，对商业转让征收营业税和土地增值税。对此，专业人士提醒：从房地产投资的角度来看，投资者出售此类房产可能要承担巨大的成本。 这类房子不限购，也不受房贷限制，但这类房子不能享受普通商品房的税收优惠。贷款期限一般不超过10年，首付较高，约五成，且不能申请公积金贷款。这种房子格局不错，阁楼式，很受年轻人欢迎，花1万多元就能把房子分为两层，上面住人，下面活动，休闲，很方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算，但房子隔音效果不是很好。 在“商住两用”住房中的生活成本很高。商住两用房之所以越来越火爆，是因为它不限购，不需要户籍登记。无论是购房者还是投资者，购买“商住两用”项目都可以规避房地产市场的限购政策，但仍存在一定的风险隐患。买房前一定要慎重考虑，综合衡量。 首先，商住楼的水、电、物业费都是商业标准，远远高于住宅项目，各种税费也高于普通住宅楼。虽然不少商住楼在出售时承诺以民用水电费为收费标准，但也很隐秘，不敢将其写入合同。多数“商住”产品不能保证购房者按照住宅标准缴纳契税、物业费和水电费，这意味着购房者要承担更高的生活成本。此外，商品房和住宅的首付比例为50%，远高于首套普通住房的30%，贷款利率为普通住房的1.1倍，贷款期限最长为10年。其次，商品房和住宅的产权一般只有四五十年，根据《物权法》的相关规定：住宅建设用地使用权到期后，将自动续期。“非住宅建设用地使用权”不能自动续期。因此，与普通住宅相比，商品房和住宅的隐性成本其实非常高。 一般来说，商住房不能迁户口，也就是说，即使周边有较好的教育资源，孩子也不能因为户口就近上学。根据相关规定，非住宅项目一般不需要设计配套服务设施，如学校、企业、居委会等，也就是说，不会被迫配套幼儿园、学校、医疗机构和相应的养老服务。而这无形中给业主的生活和学习带来了不便。 目前，大多数“商住两用”项目设计为酒店式公寓。一部电梯往往能容纳很多居民，这也很不方便进入，安全问题也值得担忧。商住两用住房是商住两用的混合体，可以称为“商住两用”。事实上，这给双方都带来了很多麻烦。在一些业主的论坛上，不少业主发帖反映，商户严重扰民。有的反映商户的营业时间晚上结束得太晚，有的反映光污染问题，还有不少商户晚上开的霓虹灯、广告牌、聚光灯都在扰民。 “公寓的五证齐全，但表面上是合法的”，全国政协委员、山东经济大学教授郭*海认为，如果认真进行调查，商业地产围绕住宅设计实际上是打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段和广告策略。有专业人士指出，这是开发商的一种避险行为。上世纪90年代初，深圳写字楼市场非常火爆。成交量快速增长后，市场迅速低迷，不少获批的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。 对于自由职业者或居家办公人员来说，选择商住两用房要谨慎，因为这两类人的主要购买目的是居住。商住两用房的选择必然受到“商”的干扰，很多公共部分的成本应该与“商”平摊。 建筑材料方面，商业建筑装修档次高，可燃物多，耗电、用气大，防火标准比住宅建筑严格。但是，对于商住楼来说，如果开发商以规划为目的申请住宅，并按照住宅防火标准进行审核，也将是一个巨大的隐患。 以上内容是关于购买商住两用住房的两大隐患。因此，对于自由职业者或居家办公人员来说，在选择商住两用房时要慎重，因为这两类人的主要购买目的是居住。我们必须考虑清楚。只有了解了购买商住两用住房的问题，才能做出更好的购买选择。你知道吗 |
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