| 问题 | 开发商发布虚假广告是否需要承担法律责任 |
| 释义 |
开发商发布虚假广告是否需要承担法律责任房地产开发商承担虚假广告民事责任的必要条件是什么？（1）房地产开发商发布虚假广告。购房者应能证明广告内容虚假或部分虚假，这是房地产开发商的主观故意。这是房地产开发商承担责任的前提。（2）购买者受到欺骗和误导。那些依赖（虚假）广告并期望广告内容承诺买房的购房者是被欺骗和误导的。如果购房人在购房前就知道或者应该知道广告内容是虚假的，或者购房人的购房行为与虚假广告无关，不能认为是上当受骗。（三）购房人的合法权益受到侵害。购房者的合法权益实际上受到了损害，包括财产、金钱和精神。（4）损害与虚假广告之间存在因果关系。也就是说，正是虚假广告欺骗、误导了购买者，使其权益受到损害，即虚假广告与损害之间存在因果关系。 商品房销售中虚假广告引发的纠纷如何处理？对于因商品房销售虚假广告引发的纠纷，审判实践中有不同的处理意见： 第一种意见认为，除非商品房销售广告中包含合同的主要内容，成为要约，它一般属于要约的邀请或诱使，如广告的内容不包括在合同中，合同不能视为合同的内容。销售广告中的虚假宣传只违反了诚实信用原则所要求的义务。买方可以通过缔约过失责任得到赔偿。第二种观点认为，开发商在签订合同时往往利用自己的优势地位，拒绝在合同中包含说明和承诺，因此广告中的说明和承诺实质上构成了一种特殊的要求，就像悬赏广告一样，是对买受人行为的一种特殊要求签订购房合同作为对价和承诺。在本次特价有效期内，开发商不得随意撤回或变更承诺。开发商在售楼广告中作出承诺后，一旦买受人与开发商签订了销售合同，开发商就应当毫无选择地履行承诺义务。 我们认为，在承担商品房销售广告责任的过程中，不能一概而论，而应根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、，甚至消费者权益保护法的归责原则。如果将商品房销售广告视为要约，广告主一般承担两种责任：一种是违约责任，另一种是合同过错责任。违约责任是民事违约责任的简称，是指合同当事人不履行合同义务或者不按照合同约定履行合同义务应当承担的民事责任。违约责任的主要目的是赔偿守约方所遭受的损失，责任的主要形式是损害赔偿。而且，当事人可以在法律范围内约定，具有一定的随意性。《商品房买卖合同解释》第三条明确规定了商品房买卖广告的违约责任。违约责任以合同的有效成立为基础。就商品房销售而言，应当从以下四个方面认定相关商品房销售广告主体的违约责任：一是商品房销售广告中应当存在违约行为；二是，商品房销售广告中应当存在因违约造成损害的事实；三是商品房销售广告中的违约行为与损害事实之间存在因果关系；三是，商品房销售广告违约与损害事实之间存在因果关系；四是实施商品房销售广告违约的相关主体必须有过错。违约责任的主要形式包括继续履行、补救措施、损失赔偿、违约金和定金。买方应根据自己的实际情况作出选择。缔约过失责任是由于一方当事人的过错导致合同无效、解除或者不成立，给另一方当事人造成损失的民事赔偿责任。违约责任的救济是履行的利益，缔约过失责任的救济是法律确认的信托利益。就商品房销售广告主而言，其缔约过失责任有四个要件：一是商品房销售广告主在要约生效后违反了合同前义务；二是商品房销售广告主有过错；三是买受人的信赖利益为基础第三，基于要约的买受人信托利益受损；第四，买受人损失与广告主体违反合同前义务和过错之间存在因果关系。缔约过失赔偿的内容一般包括信赖利益造成的直接损失和间接损失，赔偿金额一般不超过合同正常履行的利益。要约邀请不承担民事责任根据要约邀请的一般原则，要约邀请不具有法律约束力。商品房广告主发布的广告属于要约邀请，尚未实际履行的，理论上不承担民事责任。至于是否违反了《广告法》、《房地产广告暂行规定》等相关规定，因行政责任，在此不再赘述。原则上，商业广告应视为要约邀请。一般来说，合同中没有当事人的广告内容不能视为合同内容。但出卖人在销售广告、宣传资料中明确确定出卖人开发、销售的商品房及其相关设施的说明和承诺，对买受人订立合同的决定和房价的确定有重大影响的，即使合同中没有明确约定，也应当确认为合同内容。当事人违反约定的，应当承担违约责任。这有利于保护买方权益，规范卖方销售行为，建立和维护市场诚信体系。你知道吗 |
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