| 问题 | 70年产权到期后，业主能否继续居住 |
| 释义 |
其实，早在几年前，类似问题就出现在山东青岛和广东深圳。4月20日晚，北京市国土资源局表示，北京市民无需对住宅用地的出让过于担心。根据国家有关规定，北京市住宅用地出让年限为70年。目前，最早出让的住宅用地还有40多年。4月20日，中国人民大学民商法研究中心、北京消费者权益保护法学会联合主办了住宅建设用地使用权续期法律问题研讨会，邀请参加物权法起草讨论的全国人大常委会有关人士和法学家。土地使用权出让期限的设定，最早见于1990年国务院发布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《停批条例》）。明确，土地使用权出让最长年限按用途确定，其中住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。2007年10月1日起施行的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期满自动续期。非住宅建设用地使用权期满后的续期，依法办理。《物权法》起草人、全国人大常委会法制工作委员会民法室原主任姚宏说，《物权法》规定“自动续期”是为了兼顾老百姓的利益。老百姓办理手续不再需要排队，既方便了老百姓，又减轻了工作人员的负担。至于续期是否收费，她说：“这一点在《物权法》的立法中也提出过，但当时大部分房子还没有到期，所以大家认为这个问题应该随着经济的发展来解决，同时作为《物权法》制定的见证人，全国人大常委会法工委民法室巡视员胡国华解释说，所谓自动续期是指不存在任何条件和行为，而自动续期是指建设用地使用权在没有任何条件和行为的情况下到期。 中国政法大学终身教授江平认为，自动续期，一方面是指期满后无法收回；另一方面是不能再签订新的土地出让合同；另一方面是指：，业主无需自行申请。但是不付款自动续期怎么办？姜平提出，自动续期的含义是，未交钱的业主仍有居住权，但如果要转让房屋，将受到限制。因此，自动续期并不影响业主的民事权利，而是限制了民事流通。 对于自动续期，没有明确的有偿或无偿的问题，江平说，“在我看来，连收费都应该相对少一些”，此外，江平认为，物权法的解释迫在眉睫，但不能由政府部门来执行，更不能由地方各级政府来执行。只能由全国人大常委会来解释，不能由政府部门来解释，更不能由地方政府部门来解释。 对于自动续期，北京航空航天大学法学院龙晓秋教授表示，在目前的法律框架内，有四种解决方案。一是自动续期，无需缴纳土地使用费，续期至房屋所有权终止，即直至地上建筑物消失；二是自动续期，需一次性缴纳下一期土地出让金；三是自动续期，支付方式改为成人收费制，与税收制度类似。第四种是自动续期，无需支付，恢复1982年以前的城市宅基地所有权状态，并将城市宅基地重新私有化。 然而，中国人民大学法学院教授张翔认为，如果说自动续期意味着自动续期和自由续期，那么它与所有权有什么区别？如果实际上是私有制，就与宪法第十条城市土地属于国家相抵触。因此，对于自动续期，尤其是自由续期的结论，基本上没有明确的答案。《物权法》明确区分了“非住宅建设用地”和“住宅建设用地续期”。中国人民大学民商法研究中心副研究员熊秉万认为，前者需要按照法律的特别规定执行，而后者是“自动”的，不需要申请和审批程序。此外，熊秉万强调，一要区分住宅建设用地和商业建设用地。前者是为了保障公民的基本生存和居住，只能收取相当于公共支出的必要费用，而后者则应根据市场和商业逻辑收取相对较高的费用；二是要区分单套住宅建设用地和多套住宅建设用地住宅建设用地套数。前者具有明显的安全功能，只应为政府提供公共物品而收费。后者是商业和投资，可以通过交易税或持有税收取土地使用费；三是区分农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权。前者没有时间限制，是免费的，后者在时间限制上可以采取与前者相同的目标。他指出，无论是“续期+补交土地出让金”的模式，还是“不续期+房产税”的模式，都要确保房主拥有长期稳定的土地使用权。《物权法》制定时，我们也了解到，青岛、深圳一些住宅用地的使用年限是二三十年，住宅用地的最高使用年限是70年。但法律并未明确规定这一期间是否补交土地出让金，只是强调自动续期。”胡晓华解释说，“如果你想弥补，那就是增加了自动续签的条件。北京航空航天大学法学院教授刘玉如认为，将20年的免费续期视为70年的免费续期是不公平的如果开发商购买20年的土地使用权，房价会便宜一些。但是，如果没有区别对待，将被视为免费续期。这对房屋使用年限为70年的购房者是不公平的，后果也非常严重。如果开发商在70年内不购买土地使用权，而只购买最短期限的土地，土地使用权期限的规定将是徒劳的。” 中国人民大学民商法科学研究中心主任杨*鑫说，最长期限的土地使用权住宅建设用地使用年限为70年。约定期限为20年或者不满70年的，应当自动延长至70年。但如果20年期限自动续期，业主应补足20年期限与70年期限的差价。对于具体过户费差价的计算，他指出，过户费的数额应按照70年期间的过户费价格和20年或其他期间的过户费差价支付。补交过户费时，20年的银行贷款利息由业主计算并承担。中国政法大学终身教授应XX表示，《物权法》没有做出明确规定。如果我们要促进改进，就必须经过重大决策过程。”一是要有公众参与，听取人民群众的意见；二是要有专家论证；三是要有风险评估，要有实际调查研究。制定之后，应该进行合法性审查，决定应该集体讨论。”你知道吗 |
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