| 问题 | 开发商没有告知共享区域是否构成欺诈 |
| 释义 |
2012年1月，王先生与开发商签订购房书，约定王先生购买一套“丰益广场”房屋，建筑面积36.68平方米，单价17480元/平方米，总价641166元。买方应在认购书签署后七日内签署并办理相关购买手续。买受人在上述期限内或因买受人原因未签订商品房买卖合同的，视为买受人自动放弃该房产的认购权。买受人无权要求出卖人返还定金，出卖人有权不另行通知将房产出售给他人。王某事后要求开发商交纳20万元定金。当王某与开发商准备签订《商品房买卖合同》时，王某发现该房屋建筑面积为24.37平方米，分摊面积为11.89平方米。 王某认为开发商在宣传时故意不主动告知共享面积，并与其签订认购合同，导致诈骗，遂要求开发商解除合同，退还定金。开发商认为没有不当之处，王某无权单方面解除合同，不愿意退还定金。宝应法院在审理中认为：本案争议的焦点是被告未说明共用面积是否构成撤销认购书的法律理由。众所周知，建筑面积必须包括共享面积。原告与被告签订的认购书不是具体的商品房买卖合同，且分摊面积也不是未询问分摊面积就必须记入认购书的内容，被告没有义务向其说明，故被告无欺诈意图。至于分摊面积是否合理，则不属于民事案件的范围。根据认购书约定，原告必须在认购书签订后7日内签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续。原告在签订认购书并交纳定金后，未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，已构成违约。因此，原告要求退还定金的请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国条例》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国条例》第六十四条第一款，原告王某的诉讼请求被驳回。 [分析] 欺诈是指故意告知对方虚假信息，或者故意隐瞒真实情况，以错误判断诱导对方表达意图。《合同法》第五十四条第二款规定：“当事人一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，违背真实意思订立合同的，受害方有权请求人民法院或仲裁机构修改或解除合同，“王某认为开发商故意隐瞒共有面积，导致意思表示错误。开发商的行为属于欺诈行为，应当撤销认购合同。因此，这种情况的关键是开发商在签约时是否应该告知共享区域。 从认购书的性质来看，由于王某与开发商签订的认购书只规定了房屋单价、优惠付款、房屋买卖合同签订时间和违约定金，它是为将来签订商品房买卖合同而签订的合同，所以认购书属于预约合同。在预约合同中，双方只需对房屋交易的相关问题作出初步确认。预约合同的标的是双方在约定的期限内进行协商并签订正式的销售合同，而不是房屋交易本身。付款方式、交付时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，在签订房屋买卖合同时由双方协商确定。王某提出的分摊面积问题，是指双方协商确定的商品房销售合同，而不是认购书。因此，共享区域不是必须记录在订阅簿中的内容。在王某没有询问共享面积的情况下，开发商也没有主动解释，因此开发商没有欺诈的意图。 在这种情况下，王先生应根据认购合同的约定与开发商签订商品房买卖合同。如果王先生对分摊面积有疑问，应在签订房屋买卖合同时与开发商进一步协商，而不是要求取消原认购合同。如果王某坚持认为开发商存在欺诈行为，拒绝签订房屋买卖合同，那么王某将构成违约，不仅认购合同不能撤销，而且王某支付的定金也不能退还。你知道吗 |
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