| 问题 | 如何规避租房纠纷风险 |
| 释义 |
1、 认定不能出租的房屋根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，下列房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的；（三）共有房屋未经共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）违法建设的；（六）不符合安全标准的；（七）未经抵押权人同意抵押的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；（九）法律、法规禁止出租的其他情形。 从上述规定可以看出，租赁房屋的权属应当明确，并符合安全、规划、环保、卫生的要求。这些规定通俗易懂，但出租房屋未依法取得房屋所有权证；共有房屋未经共有人同意；权属有争议；属于违法建设；属于违法建设；有关法律法规禁止的其他情形，出租人和承租人往往不予理会。二是抵押出租房屋时要注意法律规定。2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人出租抵押物的，租赁合同抵押权实现后，对受让人不具有约束力。抵押人租赁抵押物时，抵押人未书面通知承租人该物已抵押的，抵押人应当对租赁该抵押物给承租人造成的损失承担责任；抵押人书面通知承租人该物已抵押的，抵押人应当赔偿承租人的损失因抵押权的实现而引起的承租人责任由承租人承担。 根据上述《担保法》司法解释，房屋所有人出租抵押房屋。对出租人而言，未书面通知承租人房屋已抵押的，抵押人（一般为出租人）应当对承租人因租赁物造成的损失承担赔偿责任。对承租人而言，出租人出租抵押房屋的，抵押权实现后租赁合同对受让人没有约束力，即承租人只能向出租人索赔。出租人书面通知承租人房屋已抵押的，损失只能由承租人承担。对于抵押房屋，抵押权人代表国家利益的，未经抵押权人同意，未书面通知承租人，因损害国家利益，租赁无效（《合同法》关于无效合同的明文规定）。抵押权人同意出租的，出租人应当履行书面告知义务，承租人应当清楚了解出租抵押房屋的法律风险。三是签订租赁合同时存在一些法律问题。 1。租赁标的约定不明确，特别是租赁房屋的数量（合同约定的租赁面积与租赁实际使用面积之间的误差），决定了租金少退不补。)质量（房屋租赁前后的状况决定了房屋交付前后的修缮义务。)协议不明确引起的纠纷； 2。租赁房屋使用协议不明确，承租人对租赁房屋的过度掠夺性任意使用，导致租赁期满后租赁房屋租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。例如，有一个典型的例子：当事人提供的出租房屋位于公共建筑的一、二层，用途为“商品房”，第一承租人将其作为娱乐场所或餐饮业场所开放。租赁期间，承租人通宵营业，客人络绎不绝。三楼以上的邻居（共有128户业主）正在遭受损失，造成了极其恶劣的影响。租期结束时，物业公司和共有楼房的业主不满。在业主大会上举手表决后，他们一致决定，该店不得经营娱乐、餐饮等行业，最终导致了业主的局限性和所有权的缺失。 3。租赁房屋的维修义务和维修义务约定不明确，导致合同终止时发生退押金纠纷。根据合同法的有关规定，出租人一般负责维修保养，但当事人另有约定的除外。合同履行过程中常见的欺诈行为有：。出租人未按合同约定的时间交付租赁房屋的，或者交付的房屋有瑕疵的。在实践中，经常出现延迟履行，或履行有瑕疵，损害承租人利益（断水断电、道路不畅、场地不清等）. 2。出租人未履行合同约定的维修保养义务的。出租房屋的瑕疵虽然不是承租人的过错造成的，但纠纷时有发生。三。承租人未按合同约定支付租金的主要原因是迟延交付。 4。承租人擅自改变出租房屋的现状。承租人擅自将出租房屋变相转租、转让或者共用。 6。承租人不归还出租房屋或者拒绝腾出房屋的。出租人使用租赁房屋取得定金、定金和过户费。这种情况比较典型。我们举一个例子：出租人利用租赁合同的缺陷（无论是否允许转租）将租赁房屋转租，并取得定金、履约保证金、过户费和租金差额。租赁期满后，承租人找不到出租人（转租人），出租人（转租人）实际上损失了不少钱。遭受巨大损失的承租人不会轻易把房子腾空给房东，但房东自然要收回房子。这种利益冲突无法调和，只好诉诸法律。最后，受害的是无辜的房东和善良的第三者（房客）。第四，如何防范租赁过程中的漏洞，降低租赁风险。为了防止这些漏洞和欺诈，我们应该： 1。在签订租赁合同之前，我们应该尽量了解合同一方的有关情况。签订租赁合同前，应当检查对方的法律地位、经营范围、信用状况、履约能力和商业信誉。房屋租赁合同应当由专业律师起草、修改、审核。（1）租赁合同中的条款应尽可能详细和明确。 （2）合同条款应尽可能全面，特别是主要条款不应遗漏，否则容易引起纠纷。 （3）合同的字句要慎重考虑，字句要明确具体，避免歧义和多重解释。 （4）在租赁合同中，应当明确租赁房屋的使用和维护，避免纠纷。（五）租赁合同应当约定明确的违约条款和赔偿金额。 （6）为了避免合同欺诈，可以增加一些附加条款，如保证条款、定期条款、附条件条款等，以保证合同的顺利履行。（7）出租房屋应采用书面形式。非书面形式的，视为无期租赁。无期租赁可以依法随时终止。5补救措施。出现问题时，可采取以下补救措施减少或弥补损失： 1。出租人未按时交付租赁房屋，致使承租人无法达到合同预期目的的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或者赔偿损失。对有特殊使用要求的出租房屋，出租人应当交付有关范围的使用说明书、装配图、操作规程等，并在租赁合同中作出明确规定。三。租赁房屋权利瑕疵，第三人主张租赁房屋权利，致使承租人不能使用收入的，承租人可以主张减少租金或者免交租金。承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。如果承租人不支付租金
|
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。