| 问题 | 中介纠纷典型案例分析 |
| 释义 |
案例：秦某通过中介看到中鼎西路一二手房，并在意向书中约定该房总价36万元，一周后签订了销售合同。根据意向书约定，秦某当天支付了1万元意向金。一周后，秦某又向中介退还意向金，被中介拒绝。为此，秦某将中介告上法庭。法院经审理查明，秦先生按照意向书支付了1万元意向金。意向书中明确约定了意向金的用途和处理方法：“协商成功后，将意向金转为购房保证金。如果买方未能购买或履行合同，卖方将没收意向金。”。庭审中，中介出示证据证明，张某在收到定金后的第二天签署了意向书，并收到定金1万元。据此，一审法院驳回了秦某的请求。秦某没有上诉。点评：意向金不同于定金，定金遵循“合同自由”原则，按双方约定办理。实践中，根据法院判决和行业惯例，定金意向书的达成和谈判的成功是定金返还的关键。协商成功前，按照规定，上下户有权单方终止对中介的委托，故意向金应予返还。但撤销委托给中介机构造成损害的，由上下级承担赔偿责任。协商成功的，应当约定主要销售条件或者支付定金。一般来说，上下户在收到中介转来的意向金后，就有了存款的法律关系。这就是说，如果任何一方拒绝交易，都将按照“押金罚则”进行处理，即上家不卖房子的，要退两次，下家不买房子的，就拿不回意向金。这里，有两点需要说明：一是对定金的处理要有明确的书面约定；二是中介要履行告知义务，遵守诚实信用原则，否则不能擅自将定金转为定金。案例：张某看到广元路一二手房通过中介挂牌出售，认为比较合适。随后他联系中介看房并达成购房意向，并于当天向中介支付了1万元。然而，当中介联系业主，确认房屋买卖并转让意向金时，业主却食言，以家庭不和为由拒绝出售房屋。无奈之下，中介只好通知张某，中介不成功，房子拒绝出售，要求他换别的房子，或者拿到意向金。但张某认为，如果销售失败，中介公司应承担违约责任。经过多次协商，张某和中介没有达成协议。张某将中介告上法庭，要求中介按照《存款法》承担赔偿责任。一审法院驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。点评：在这类纠纷中，有一个共同的特点，那就是下家认为自己既然与中介签订了中介合同，约定了具体的销售条件，并支付了一定数额的意向金或预付了部分房价，但最终没能买到房子，他们就认为中介违反了合同。笔者将这种纠纷称为“包购纠纷”，即下家误认为中介一定要成功，否则就是违约。近两年来，由于房价上涨，此类纠纷屡见不鲜。当买房失败、房价上涨时，购房者的心理很难平衡。这种说法不能得到法院的支持。中介服务是信息服务和媒介服务。中介服务最突出的特点是“中介”，即中介不是任何一方的代理人，其服务行为是交易行为，不是法律行为。它不能决定企业最终能否成功，当然也不能承担任何一方的权利或义务。当然，如果中介失败，根据我国合同法，中介不得向委托人收取报酬。中介活动的商业风险依法由中介机构自行承担。 所谓的“厄运”导致了退房时存款需求的不支持。 案情：吴某通过中介，看中了虹口区一套二手房。通过中介服务，吴某和朱某签订了房地产买卖合同。合同签订当天，吴某交了1万元定金，上下两户约定了交房条件和付款方式。签订合同一周后，吴某食言，向中介发出书面通知，认为上房隐瞒了一年左右内有两人先后在该房死亡的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。业主原本不同意解除买卖合同，但经中介沟通同意解除买卖合同，但未能就返还定金达成协议。两个月后，该房屋将出售给他人，并因押金退还问题与吴某告上法庭。庭审中，吴某认为死亡发生在房子里，很不幸。因前科未告知造成误会，合同终止归咎于前科。上层家庭认为，生、老、病、死是人类的常识。下层家庭没有义务询问和告知自己。合同的终止应归咎于下层家庭。法院判决解除合同的责任归于下一户，驳回了吴某的诉讼请求。 点评：买卖合同签订后，因“倒霉”原因要求退房的案例为何败诉？笔者认为主要有三个原因：（1）死亡事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下层家庭事先有特殊要求，上层家庭没有提前告知死者的法律义务。（2） 业主或中介没有欺诈的证据。欺诈通常是指故意告诉对方虚假信息或故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误决定的行为。（3） 重大误解理论难以建立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、对象或其他直观信息的误解，导致行为的后果与自己的意思相违背。庭审中，夏佳称购买该房屋的目的是将其用作婚房。但是，由于没有证据证明合同签订前有约定或者要求，他同意接受房屋内原有的设施和家具，因此法院没有接受他的相应辩解。但笔者认为，如果有证据证明下一户购买的房屋确实用作婚房，法院应酌情采纳吴某的请求，至少免除双方的缔约过失。案例：为改善居住条件，马某委托中介出售崂山东路一二手房，并与中介公司签订了中介合同。根据合同约定，马某委托中介机构提供中介服务，并以不低于23万元的价格出售房屋。委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。非公开签订的，按合同价款的2.5%计列。签订中介合同后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下有交易。经协商，马某认为房屋是夫妻共同财产，以自己名义与中介签订的中介合同无效，并以此为由拒绝支付中介费。经过反复协商，无果而终，无奈之下，中介将马某告上法庭，按中介合同支付中介费。一审法院查明上述事实，认定中介合同合法有效，依法责令马某支付约定的中介费。马英九没有就此提出上诉。点评：依法签订的合同受国家法律保护。 马某被责令按合同约定支付中介费，这体现了合同的严肃性和娜的强迫性
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