| 问题 | 开发商是否需要退还多收的费用 |
| 释义 |
张某等人在广东某知名楼盘购买了一套商品房。张某等人支付购房合同首付30%后，开发商要求张某等人支付合同款10%的房产证费（以下简称证费）。张某等人抗议办证费太高，开发商口头表示，“如果开发商不交办证费，将被视为违约，首付款不予退还”，但张某等人却不得不按合同价的10%支付办证费。张某等人以开发商收取的牌照费过高为由，向法院起诉，要求开发商退还多收的牌照费。开发商认为，房地产市场竞争激烈，“不提房价+高牌照费”是房地产开发商普遍采取的销售策略。而且，合同房价10%的许可费是购房者自愿支付的，因此应驳回张某等人的诉讼请求。 [分歧] 对于开发商是否需要退还多收的许可费，有两种不同的意见：意见一：买受人与开发商是平等的民事主体，买受人可以拒绝开发商收取的高额许可费，也可以选择不买房。开发商收取高额的办证费，由购房者自愿支付，并不违反法律的强制性规定，应驳回张某等购房者的诉求。二是开发商在销售房地产时，并没有明确告知许可费的实际数额。开发商收取合同价10%的许可费，显然过高不公平，应该退还多收的许可费。 [分析] 作者同意第二种观点，理由如下： 1。开发商收取合同房价10%的费用显然过高，这违反了市场规律。 根据房产证的相关规定，购买首套房者需缴纳约1%-3%的合同价款、0.05%的印花税、3元/m2的交易手续费、80元的权属登记费和10元/份的房产证费用。即使开发商办理房产证需要收取一定的代理费，首先也要明确告知购房者代理费的具体金额，并在此基础上合理收取代理费。开馆的合同费显然太高了。开发商垄断房地产许可证，收取高额的许可费，造成高额垄断利润，是违法的。开发商采取的“不提房价+高牌照费”的销售策略，不仅违反了市场规律，而且有偷税漏税的嫌疑。其次，开发商收取高额费用是不公平的。 开发商的劳动力成本体现在组织房地产建设和销售的过程中。商品房的合理定价应该是“土地建设成本+各项税费+职工工资+合理利润”。因此，开发商的利润主要来自合同价格。开发商为购房者办理房产证是批量办理的，办理过程非常简单，办理房产证比开发房地产要简单得多，开发商不应以代理房产证为牟利手段。作为一种促销手段，开发商可以免费申请房产证，也可以收取合理的代理费。合理的代理费应参照市场上房产证代理的收费标准。在这种情况下，开发商处于主导地位，而买方缺乏经验。开发商以“开发商不交证照费，按违约处理，首付不退”为名，强行收取合同房价的10%，明显过高，明显违反市场等价有偿原则，明显不公平。《民法通则》第五十九条规定，一方当事人有权请求人民法院或者仲裁机构修改或者撤销被严重误解或者显失公平的民事行为。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》对显失公平的认定作出了司法解释，即“一方利用自己的优势或者对方没有经验，造成明显违反了双方权利义务等价赔偿原则，可视为明显不公平，“根据法律规定，购房者可以要求开发商退还多收的费用。综上所述，开发商应退还张某等人多收的房产证费。你知道吗 |
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