| 问题 | 如何审核房地产企业的合同 |
| 释义 |
如何审核房地产开发企业的合同，一般涉及以下几个方面。商品房买卖合同、预售合同，双方当事人持有的文本应当加盖印花；建筑合同，双方当事人持有的文本应当加盖印花；房屋拆迁补偿协议，不在应纳税证明范围内的，不需要加盖税务章；勘察设计合同需要加盖税务章；工程监理合同双方盖章；咨询合同不需要盖章；贷款合同，双方所持文本应分别加盖公章；各类委托协议的，加盖公章；其他合同的，加盖公章。一般来说，税务稽查不需要了解合同的全部内容，只需要关注与税务有关的条款。从财务会计的角度看，合同标的物的金额应当计入未来的收入或者成本。因此，金额对财务会计和涉税事项具有重要意义，应成为税务审计的首要因素。从理论上讲，合同标的物的金额应当与最终的收付金额完全一致。但由于合同执行过程中的各种特殊情况，一般会有合理的区别。因此，最终金额应以实际收支金额（企业开具的发票金额和收到的发票金额）为准。以成本项目为例，应该有四种状态：一是有合同和发票的，确认成本；二是有合同但没有发票的，可以暂时确认成本，但最终以实际支付金额确定成本；三是没有合同和发票的，一般不确认成本；第四，没有合同，没有发票，就不能确认成本。从这四种状态可以看出，成本项目的支出如果缺少合同金额，就失去了确认的可能性。从税法的角度看，支付方式可以确定收入和成本的时间。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]31号）规定，企业所得的确认基本按照双方的支付方式进行。在一次性付款、分期付款和银行按揭付款方式下，企业确认收入的时间存在较大差异，体现了税法对合同的确认和尊重。从另一个角度看，合同也是税收确认的合理依据。 <3。一般来说，在承包劳务和材料的方式中，计入建筑安装工程造价的支出项目应当是“工程造价”，而不是其他项目。在实际审计过程中，仍存在总承包模式下开发成本中包含大量“材料费”的现象。此时材料费虽已取得相应发票，但明显与合同条款不符，故不能计入开发总成本。另外，如果一些企业在合同中没有相关条款的情况下，支付了大量的施工现场用电支出，可以认为是一种与企业无关的支出，不能计入开发总成本。其处理原则是：合同明确约定项目电费由开发商承担的，相当于主合同标的物金额，不包括这部分支出的，电费的实际支出可以计入开发成本；合同约定工程电费由施工方承担或合同无约定的，视为由施工方承担，开发商不得支付电费。类推，这一原则应适用于所有与工程建设有关但由开发商单独支付的费用项目。 4。签订时间 在特定情况下，合同的签订时间可能直接影响税收的计算，主要涉及一些税收减免政策的执行情况和期限。例如，土地增值税有“1994年1月1日前签订房地产开发合同或者批准项目，1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”（最终优惠时间）这项政策的有效期已延长到2000年底）。这时，签订合同的时间就成了决定性的因素。房地产开发合同、项目审批或土地出让合同的签订时间，可以决定他们能否享受这一政策。在优惠政策的前提下，商品房买卖合同的签订时间将成为决定税收能否减免的实质性边界。也就是说，在2000年12月31日之前和之后签订的合同收入在纳税方面会有两个完全不同的结果。前者免税，后者计入所得税总额。你知道吗 |
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