| 问题 | 标的物出售后如何确定最高额抵押贷款合同的效力 |
| 释义 |
问： 您好，标的物售出后，如何确定最高额抵押贷款合同的效力？六盘水律师答： [案例] 2007年5月，杨某与工行签订了最高额抵押贷款合同，约定因业务需要，工行借给杨某9万元，杨某于2008年2月前还清债务。抵押物是一栋位于和平路78号的房子。合同签订后，双方到房管部门办理房屋抵押登记。今年6月，工行按合同向杨某交了9万元。去年11月，杨某在未通知工行的情况下，将抵押房屋出售给徐某强，并收取房款7万元。2008年2月，还款期限到了，“但杨×成拒绝还款，于是工商银行起诉人民法院，要求法院判令杨偿还贷款和本息。原告中国工商银行提出，杨某与中国工商银行签订了最高额抵押合同，明确约定了债权的范围和最高限额，并办理了抵押登记手续，因此，最高额抵押合同是合法有效的。杨某在设定了方庞房屋最高抵押权后，未经工行同意将抵押房屋转让，侵犯了工行的抵押权。因此，应当承认杨某的房屋转让无效。 被告人杨某提出，虽然未经工商银行同意将抵押房屋出售，但不影响房屋出售的效力。地上房屋所有人徐强以代履行债务的方式消灭了抵押权，工商银行因此获得了依法接受抵押房屋的后果。根据《担保法》第五十九条的规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人约定，以抵押物在一定期间内以债权最高额担保连续债权；第六十条规定：“借款合同可以债权人与债务人签订的在一定期限内连续交易某种商品的合同，可以附最高额抵押合同。最高额抵押，又称限额抵押，是指抵押人与抵押权人约定在债权最高额范围内，保证未来一定时期内债权连续的协议。最高额抵押权的设立不以主债权的存在为前提，也不能随着债权的消灭而消灭。设定最高额抵押时，主债权不可能发生，且具有不确定性。因此，最高额抵押是一种典型的担保未来债权的抵押。就抵押权的特殊性而言，抵押权的最高额表明，有担保债权只是在范围和最高额上具有特定性，而不是具体债权数额的确定。在适用范围上，最高额抵押是对一定期间内债权连续性的保证。 在这种情况下，一套房屋所设定的抵押权，是杨某与工行对未来同类不确定多次贷款的最高抵押权。《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，抵押物应当登记，《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定：“自房地产抵押合同签订之日起三十日内，抵押当事人应当向房地产印刷地房地产行政主管部门办理房地产抵押登记，“设定最高抵押权，需要当事人签订抵押合同，办理抵押登记。在这种情况下，当双方当事人都签订了最高额抵押合同时，就可以确定担保债权的最高数额是足够的。因此，最高额抵押是合法有效的。此外，最高抵押权担保的债权实际金额，只能在期末会计期间确定。在期末会计之前，主要债权不断发生变化。只有到了决算期，才能确定抵押担保债权的实际数额。因此，有必要确定合理的期末会计期间。杨与工行约定的最终结算期限不超过一年，在合理期限内。《担保法》第八十三条规定：“以最高额抵押担保的不特定债权，在规定期限后债权达到清偿期限的，最高额抵押权人可以依照《普通抵押权法》的规定行使抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，实际发生的债权余额有限的，抵押权人对抵押物享有优先受偿权。”最高额抵押担保的债权确定事由发生后，债务人、抵押人可以要求抵押权人清偿实际债权。最高额抵押担保的债权确定后，当事人对债权的实际数额进行清偿，即确定有担保债权的本金。由于杨某未在约定期限内还贷，抵押贷款最高额度已到清算期。由于实际债权额高于抵押合同最高额确定的9万元，根据上述法律规定，应当认定债权为9万元。但是，工商银行的债权利益是否在优先权范围内？应当认为，最高额抵押权的实现并不等同于担保债权数额的确定。以抵押权实现时实际存在的债权余额是否超过最高担保额确定优先权的，优先权范围确定的，最高抵押权范围确定的，不能确定被担保债权的本金。根据抵押担保范围的一般原则，确定抵押后发生的利息可以由抵押物先行支付，但这不是强制规定，当事人也可以通过协议排除其适用。由于杨某与工行之间没有特别约定，不仅被告欠原告的9万元本金应当优先，而且本金产生的利息、违约金或者损害赔偿金应当优先。 设定房屋最高抵押权后，杨某未经工行同意，将抵押房屋转让给徐强。这个转移有效吗？《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已登记的抵押财产的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让的财产已经抵押；抵押人未通知抵押权人或者受让人的，转让无效。”转让的抵押物价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应担保；抵押人不提供相应担保的，抵押物不得转让。抵押人转让抵押物的价款，应当提前清偿抵押权人或者与抵押权人约定的第三人提存。超过债权额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。在我国司法实践中，抵押人不得转让抵押物，但《担保法》的上述规定发生了变化。允许抵押人转让抵押物，并赋予抵押人通知义务，但有一定的限制。由于抵押权的设立不完全以登记的形式进行，对于未经登记即可设立的抵押权，抵押人转让抵押物的，第三人可以善意取得所有权，造成抵押损失的，抵押人应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押期间，抵押人未通知抵押权人或者受让人转让抵押物的，抵押权人在抵押物登记的情况下仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人可以代表债务人清偿全部债务，抵押权消灭。”受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。抵押物未经登记的，抵押权不予恢复
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