| 问题 | 实现住房抵押贷款的条件是什么 |
| 释义 |
房屋抵押权的实现是抵押权人的权利，但该权利的行使受到一定条件的限制，即房屋抵押权的存在、债务履行期届满、债权未清偿、债权人对债权未清偿无过错。《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十六条都规定了抵押权的实现方式。上述规定存在以下几个问题：（1）债务人逾期不履行债务的，抵押权人是否有权单方处分抵押房屋？（2） 拍卖是实现房屋抵押的唯一途径吗？（3） 如果抵押权人向人民法院提起诉讼，应该解决哪些问题？（4） 抵押权人能否直接向法院申请强制执行房屋抵押权，实现抵押权？ 就第一个问题而言，国际上有两种立法：一种是当事人自救原则，即抵押权人可以根据抵押物决定抵押物的处分，不经抵押人同意而执行，国家在正常情况下不进行强制干预。二是司法保护主义，即抵押权的实现应走公法的道路。抵押权人在实施抵押前，通常需要取得法院或者其他国家机关的判决、裁定，未经许可不得实施抵押。我国法律没有明确规定抵押权人是否有权单方处分抵押物。《担保法》只规定了抵押权人可以“与抵押人达成协议”，而不是“必须”与抵押人达成协议，相反，抵押人可以在未与抵押人达成协议的情况下选择处分抵押物，因此处分在法律上不能认定为无效。从理论上讲，抵押权既是一种权利，又是一种物权，抵押权人可以在不违法的前提下决定抵押权的实现方式。因此，抵押权人可以与抵押人协商将抵押物折价，也可以决定以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。当然，抵押权人自行实现抵押时，应当承担取得抵押物合理价格的合理注意义务，并保证抵押权人改变价格时，抵押物不损害抵押人和债务人的利益，这在我国未来的产权立法中应该有所体现。但在实际操作过程中，为了避免纠纷的发生，抵押权人仍然选择与抵押人协议处理抵押房屋。第二个问题是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定拍卖是实现房地产抵押权的唯一途径，这在一定程度上造成了司法实践中法律适用的混乱。在实践中，我们经常会遇到由于各种原因，拍卖时无人购买抵押房屋的情况。此时，住房抵押无法实现，住房抵押制度也形同虚设。因此，拍卖虽然是实现抵押权的公平途径，但作为实现抵押权的唯一途径，并不能有效解决实践中的问题。”《城市房地产管理法》作出的规定愿望是好的，但难以适应复杂的现实生活，不能解决实际问题。因此，建议立法机关修改《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，至少与《担保法》第五十三条保持一致。第三个问题，司法实践是这样处理的：当事人对抵押权的实现方式不能达成协议的，抵押权人可以向人民法院起诉。法院对此类案件的受理是以债权债务纠纷为基础的，对此类案件的审理总是从当事人之间的债权债务纠纷开始，无论当事人双方是否就债权债务有争议达成一致意见，有必要确定双方之间的抵押是否有效。判决并不决定抵押权的实现方式。抵押权的实现方式只能在实施阶段确定。我觉得没有必要，因为抵押权人只要求抵押权以一定的方式实现，如果双方不能达成协议，可以通过司法手段解决，现实中不需要法院来判断双方的分歧，涉嫌法院干预，浪费了当事人的精力和物力，增加了当事人的诉讼负担。那么，当抵押权人无法实现抵押的自救时，有没有更好的办法寻求公法的保护呢？这涉及到第四个问题，即抵押权人能否直接向法院申请强制执行房屋抵押权，实现抵押权？ 由于房屋抵押权成立前必须登记，登记本身就具有公信力，如果债务人不清楚何时到期，如果双方达成协议，抵押房屋可以按照协议进行处分；如果双方不能达成协议，抵押权人不能处分抵押房屋由抵押人自行承担，在这种情况下，应赋予抵押权人直接向法院申请强制执行的权利。只有这样才能实现住房抵押权实现的高效率，既方便了抵押权人，又不妨碍抵押人，简化了程序，符合诉讼经济原则。当然，如果抵押人与抵押人就抵押权的存在和效力、抵押权的实现条件是否具备等问题发生纠纷，双方只能通过诉讼解决。债务人到期不能清偿债务的，可以有下列两种情形：一是物上的保证人避免因抵押权人行使抵押权而丧失抵押物，以代替债务人清偿抵押物所担保的债务；二是，物的担保人不代表债务人清偿债务，致使抵押权人在实现抵押权后丧失抵押物。此时，债务人的债务在清偿范围内消灭，但物上的担保人遭受损失。为了平衡二者的关系，保护物上保证人的利益，各国法律普遍规定了物上保证制度，即物上保证人在为债务人清偿债务或者抵押权人实现抵押后，有权向债务人追偿。我国《担保法》没有对第一种情形作出规定。你知道吗 |
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