| 问题 | 集体土地租赁及案例分析内容 |
| 释义 |
1、 根据我国《物权法》和《土地法》，土地所有权可以分为两种类型：一种是国家所有，另一种是农村集体经济组织所有。农村土地不被国家征用的，属于农村集体经济组织。农村集体经济组织形式多种多样，有村委会、村民小组等，这取决于当地的风俗习惯和历史因素。1999年修改的宪法第10条和1986年《土地管理法》第6条明确规定：“农村和郊区的土地，除依法属于国有的以外，属于集体所有；宅基地、私地、私山也属于集体所有。”至于是哪一级、哪一个组织代表农村集体土地所有权，《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属于本村两个以上农村集体经济组织集体所有的，由本村各农村集体经济组织或者村民小组经营管理；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。”同时，《民法通则》第74条也有类似规定。由此可以看出，集体土地所有权主体是一种特殊的民事主体，多为村、乡（镇）农村集体经济组织、村民委员会或村民小组。第二，如何确定权利主体。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、土地抵押权、地役权和其他依法需要登记的土地权利记载在土地登记簿上公示的行为。这里所说的集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权，不包括土地承包经营权。根据我国物权法等法律规定，土地产权的设立、变更、转让、消灭必须依法登记。也就是说，只有依法登记的土地产权才能受到法律的保护。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，并出具证书确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记发证，确认建设用地使用权。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记的内容和土地所有权证的形式，由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。”2010年，党中央、国务院关于加强城乡统筹发展，进一步巩固农业和农村发展基础的若干意见（以下简称《意见》）（ZF〔2010〕第1号）提出：“加快农村登记和认证工作。集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权，并将工作经费纳入财政预算。力争用三年时间将农村集体土地的所有权确认给每一个有所有权的农民集体经济组织。首先，《意见》明确了农村集体土地登记发证的范围，即覆盖所有农村的集体土地，包括农民集体所有的建设用地、农用地和闲置土地，不得遗漏。对于实践中土地证与林权证的关系，国土资源部地籍司有关负责人认为，土地证与包括林权证在内的其他证的关系，应是“身份证”与“工作证”的关系，是农村土地证与其他证的关系集体土地所有权登记发证应当包括所有农村集体土地。第三，集体土地承包的程序农村集体经济组织的土地一般承包给集体经济组织成员，以保护其合法的土地承包权。集体经济组织以外的人承包土地的，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，用人单位将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人的，应当事先征得三分之二以上用人单位的同意村民会议成员或者三分之二以上的村民代表是集体经济组织成员，并经乡（镇）人民政府批准向社会报告。由集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当在签订合同前对承包人的信用状况和经营能力进行审查。”这就是说，集体经济组织成员以外的人承包土地需要两个条件： 1。土地不由集体经济组织成员承包，三分之二以上的集体经济组织成员同意承包给集体经济组织以外的人； 2。乡（镇）政府同意承包给集体经济组织以外的人。四是案例：如何区分情况，确认a、B、C村分别有三块集体土地。 历史上，a村农民集体拥有一块建设用地，用于建立集体砖瓦厂，所有权合法。砖瓦厂关停后，集体收回土地，入股县城一家企业，成立马铃薯加工厂。B村农民集体拥有一块合法的集体建设用地，依法出租给县B企业用于机械生产； C村农民集体拥有一块土地，原来是农用地，后来租给县里的C企业用于工业生产。涉案违法用地正在查处中。 这三块地现在应该属于谁？ 实践中，乡（镇）村宅基地与公共设施、公益事业建设用地容易区分，但乡镇（镇）村办企业建设用地难以把握。特别是随着经济社会的发展，乡镇（镇）企业集体建设用地的隐性流转更为普遍。有的乡（镇）村办企业以集体建设的名义入股、合资、实为出租；有的集体建设用地以个人名义出让等。为严格执行农村集体建设用地法律政策，坚决遏制和纠正非法占用农用地进行非农建设的行为，国务院办公厅2008年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》（国办发[2007]71号），要求严格执行土地利用控制制度，严格控制农村集体建设用地规模。 根据上述规定，集体土地所有人依法以股份、合资等形式设立集体建设用地使用权企业，应当具备三个条件：一是，企业性质必须符合《乡镇企业法》的有关规定。《中华人民共和国乡镇企业法》第二条规定，乡镇企业必须是在乡镇（含所辖村）设立的有支农义务的各类企业，其中主要由农村集体经济组织或农民投资，也就是说，农村集体经济组织或农民投资超过50%，甚至不足50%，但可以起到持股或实际支持的作用。乡镇企业符合企业法人条件的，依法取得企业法人资格。二是要依法审批。根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织利用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者以土地形式与其他单位、个人共同兴办企业
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