| 问题 | 如何通过搬迁政策合理减轻税负 |
| 释义 |
税收政策。企业所得税《国家税务总局关于企业政策性搬迁、处置所得有关企业所得税处理的通知》（国税函[2009]118号）规定，企业政策性搬迁、处置所得是指整体搬迁（含部分搬迁）（二）因政府城市规划、基础设施建设等政策原因，企业按照规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或者相关资产处置收入，通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权出让收入。企业的政策性搬迁、处置所得，应当按照下列方式处理： （1）根据搬迁方案，企业应当恢复原生产经营业务或者异地重建后转为新的生产经营业务，并使用搬迁、处置所得企业购置或者建造与固定资产性质相同或者类似的固定资产、土地使用权（以下简称置换），或者改造其他固定资产，或者进行技术改造、安置职工，搬迁、处置所得扣除固定资产置换、改良费用、技术改造费用、安置职工费用后的余额，计入企业应纳税所得额。（二）企业没有固定资产置换、改良、技术改造或者购买其他固定资产的计划或者项目报告的，以搬迁收入加上出售各类拆迁固定资产收入，扣除各类拆迁固定资产的折现值和处置费用后，计入企业当年应纳税所得额，并计算缴纳企业所得税。 （3）企业利用政策性搬迁、处置所得购买、改良的固定资产，其折旧、摊销可按现行税收规定计算，在企业所得税前扣除。 （4）企业取得的搬迁收入或者处置收入，自计划搬迁的下一年起五年内，不计入当年应纳税所得额。五年内搬迁完成的，企业搬迁收入按上述规定处理。营业税及附加税费《营业税税目说明（试行）》第八条规定，土地所有人转让土地使用权、土地使用者将土地使用权返还土地所有人的行为，不征收营业税。因此，企业政策性搬迁收入不需要缴纳营业税。此外，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条规定，单位和个人出售、转让所购不动产或者转让土地使用权的，以总收入减去原收入的差额为营业额购买或者转让不动产或者土地使用权的价款。因此，企业将土地、建筑物转让给房地产开发公司，需要缴纳营业税、城建税和教育费附加。《土地增值税暂行条例》第八条规定，国家建设依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，国家建设依法征用、收回的房地产，是指政府因城市实施规划和国家发展需要征用、收回的房地产建筑。因此，符合条件的企业政策性搬迁所得不需要缴纳土地增值税，企业转让土地使用权时应按规定缴纳土地增值税。根据《印花税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权出让合同、土地买卖合同征收印花税商品房。因此，搬迁企业取得的土地使用权出让收入部分，应按规定缴纳印花税。根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。可见，企业政策性搬迁收入无需缴纳契税。 案例 A公司是位于中国某市的营利性加工企业，为增值税一般纳税人，适用企业所得税税率为25%。a公司生产区位于老城区，厂房面积小，交通拥挤，货物进出不便。几年前，A公司在城郊购置了大量的办公、仓储用地，并预留了生产用地。近年来，不少房地产开发商都提出了对老城生产区的购买意向。此外，据了解，政府正在制定规划，有可能将a公司老城区的生产用地纳入规划。为此，公司决策层分析，生产区迟早会搬迁，如何合理配置土地，让企业获得最佳效益，需要提前规划。 A公司位于老城区生产区，占地60亩，为租赁土地。原价1200万元。a公司在该地块上建造的房屋原值800万元，账面余额200万元（不计残值率）。根据目前的情况，有两种选择。一是独立转让。通过土地交易中心公开挂牌转让给房地产开发商，附近区域参考地价为每亩100万元。二是纳入规划，由政府收回。政府将给予拆迁补偿。在下面的比较分析中，将不考虑按照国家统一规定缴纳的相关费用。 选项1，独立转让。假设每亩转让100万元，转让收入=60×100=6000万元；应交营业税=（6000-1200）×5%=240万元；城建税及教育费附加=240×7%+3%=24万元；应交印花税=6000×0.5%=3万元；房屋建筑物账面余额为200万元，重置成本价1000万元，成新折现率50%，则评估价=1000×50%=500万元，扣除总额为1200+500+240+24+3=1967（万元），增值额=6000-1967=40.33（万元），增值率=4033△1967=205.03%，应交土地增值税=4033×60%-1967×35%=17.3135万元。土地出让利润=6000-1200-200-240-24-3-1731.35=260165万元，应交企业所得税=2601.65×25%=6504125元，税后净利润=260385-6509625=19528875元。方案二：政府退出。a公司积极协调，将土地纳入政府规划。假设政府对土地价格每亩补偿70万元，对地上建筑物补偿300万元，补偿总额为60×70+300=4500万元，应交印花税4500×0.5%=22.5万元。政府收回土地时，a公司无需缴纳相关营业税、土地增值税等税费。据测算，根据搬迁方案，a公司计划在搬迁后三年内恢复原有或转为新的生产经营业务。计划投资6000万元，用企业搬迁收入购置新房、新楼及相关设施。政府对此的补偿不征收企业所得税。土地账面余额1200万元，房屋建筑物账面余额200万元，净利润4500-1200-200-2.25=3097.75万元。 综上所述，方案1的收入比方案2多，但方案2有政策支持，利润更高。因此，企业应积极争取纳入政府规划，最好由政府给予补偿。 政府补偿地价每亩45万元，补偿地上建筑物300万元，补偿总额为60×45+300=3000万元，应缴纳印花税3000×0.5%。=1598.5万元，则方案2的净利润为3000-1200-200-1.5=1598.5万元
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