| 问题 | 在没有预售许可证的情况下签订的协议是否有效 |
| 释义 |
【案例】 a公司未取得该商铺的预售许可证，与李先生签订了《商铺认购协议》，约定李先生可以通过支付认购款获得该商铺的优先购买权。该店正式认购时，a公司应优先让李先生购买。双方还就认购面积和价格达成一致，但未就楼号和户型达成一致。李先生按照合同约定支付了认购款。在取得预售许可后，a公司在没有通知李某前来认购的情况下，将该店全部售罄。这本书的有效性有争议。关于“店铺认购书”的有效性，主要有两种观点：第一种观点认为“店铺认购书”无效，因为a公司出售时没有预售许可证。第二种意见认为，“商铺认购书”是有效的，因为如果a公司在起诉前取得了商品房预售许可证，认购书应视为有效，a公司不履行告知义务，构成根本违约。李某可以向A公司要求实际履行以外的其他违约责任。 [管理分析] 笔者同意第二种关于“店铺认购书”有效性的意见，理由如下： 首先，根据《商业法解释》第二条的规定房屋买卖合同：“出卖人未取得《商品房预售许可证》证明的，与买受人签订的商品房预售合同视为无效，但商品房预售许可证在起诉前取得，明确的，可视为“有效”。a公司在起诉前已取得商品房预售许可证，还应确认该店认购书有效。其次，根据《商品房买卖合同解释》第五条的规定，商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，出卖人应当承担责任已按约定接受购房价款的，在a公司与李先生签订的认购书中，该约定确认为《商品房买卖合同》，双方约定认购面积和房价，李先生按约定支付了认购款，所以《商铺认购书》应该认定为商品房买卖合同。同时，《合同法解释（二）》第一款规定：“当事人对合同是否成立有争议，人民法院可以确定当事人的名称、标的物和数量的，一般认定合同成立。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”综上所述，a公司与李先生签订的商品房买卖合同已经成立。如a公司未通知李先生认购，则a公司的行为构成违约，a公司开发的商铺全部售罄，致使签订合同的目的无法实现，a公司的违约行为构成根本违约。此外，根据《合同法》第110条，“一方当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，另一方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）在法律上或者事实上不能履行的；（2） 债务标的不适合强制履行或者履行成本过高的；（三）不适合强制履行或者履行成本过高的；（三）债权人未在合理期限内要求履行的。”在这种情况下，a公司对李先生的违约应承担违约责任。由于a公司已将已开发的商铺全部售罄，a公司不可能对李某实际履行的违约责任承担，构成无能力履行。李某不能要求a公司承担实际履行的违约责任。我们只能要求承担实际履行以外的其他违约责任。 综上所述，虽然尚未取得预售许可证，但只要不违法，合同仍然有效。相信在阅读了以上介绍后，您对未取得预售许可证而签订的协议的法律知识有了一定的了解。如果您对此有任何法律问题，请咨询律师网，他会给你一个专业的答案。律师推荐：北京律师、浙江律师、深圳律师、江苏律师 |
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