| 问题 | 地役权和租赁权冲突 |
| 释义 |
地役权的含义是为自己的不动产使用他人不动产的权利。（1） 地役权设立方式：地役权合同应当采用书面形式订立。（2） 地役权登记的效力：当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。（3） 地役权期限：地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（4） 土地所有人享有或者承担地役权的，在土地承包经营权、宅基地使用权成立时，土地承包经营权、宅基地使用权继续享有或者承担已成立的地役权。（5） 地役权的效力。土地已设定土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有人不得设定地役权。地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权转让的，地役权同时转让，但合同另有约定的除外。（6） 地役权抵押：地役权不得单独抵押。以土地承包经营权和建设用地使用权抵押的，地役权在抵押实现的同时转让。（7） 地役权变更： 1。地役权及其上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。地役权及其上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。《法律大词典》对租赁权的定义是：租赁权又称收益使用权，即租赁人按照租赁合同约定交付租赁物后，为使用收益而占有租赁物的总称。房屋租赁是指房屋所有人以出租人的身份将房屋出租给承租人，承租人支付租金的行为。租赁权属于债权。毫无疑问，承租人可以继续维持租赁物（抵押物）的使用价值，抵押权人可以在租赁物设定抵押权后、抵押权人实施抵押权之前控制抵押物的交换价值。然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人抵押，就不可避免地会产生一个问题：抵押物上的租赁权能否继续存在？取得抵押物所有权的人是否仍以原租赁合同为准？对此，《担保法》第四十八条规定：“抵押人将租赁物抵押的，应当在书面通知承租人时，原租赁合同继续有效。”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十五条作了较为具体的解释，其中规定：“抵押人将租赁物抵押的，在抵押物实现后的有效期内，租赁合同对抵押物的受让人继续有效。”。《物权法》第190条也继承了这些立法的精神，规定“抵押物在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。”。 综观这些规定，在租赁物上设立抵押权不能影响优先租赁关系。在抵押权实施前，抵押权人不得要求解除租赁合同。即使实施抵押，抵押物的受让人也必须承担租赁权的负担。如上所述，在抵押权实施前，现有的租赁关系并不妨碍抵押权的行使，抵押权应当与抵押权“和平共处”。抵押实施时，抵押物上的租赁关系可能影响抵押物的实施过程，特别是抵押物的价格。为什么法律仍然维持租赁权的有效性？学者们一般将其归结为“卖不破租”的原则？[1] 事实上，优先租赁权不受抵押权实施影响的真正原因在于它是一种以物权为基础的债权，前物权优于后物权的原则具有对抗后物权的效力。从抵押权人的角度看，抵押权人在设定抵押权时，如果知道抵押物上存在租赁关系，抵押权人必须将租赁关系纳入抵押物价值的计算范围，使租赁权发生对抗后，抵押权才能成立，不会对抵押权人造成不公平的后果。但归根结底，承租人的法律地位应归于债法。承租人设立地役权，不得损害出租人的利益。地役权的设立应当履行告知义务，约定责任。出租人的利益不受损害的，出租人应当同意。这有利于双方利益的平衡。欲了解更多法律知识，请前往法律咨询网进行专业咨询。你知道吗 |
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