| 问题 | 如何处理房屋租赁中常见的纠纷 |
| 释义 |
1、 租赁合同确认无效或者终止后，承租人对房屋的装修如何处理。在租赁期内，承租人通常按照租赁合同的约定对房屋进行装修。在房屋租赁合同中，一般规定租赁合同期满，出租人无偿收回装修。但在合同履行过程中，往往因为合同无效或当事人约定出租人应当提前收回装修，就出现了确认装修现值的问题。笔者认为，首先双方应协调装修，这样既解决了问题，又节约和减少了损失；如果协商不成，法院将委托评估机构对装修价值进行评估。折旧一般按装修的正常使用年限计算。装修的使用年限应与租赁期一致，因此装修的现值应按租赁期的计算标准计算。（二）承租人装修的处理和补偿。装饰在法律上是一种添加物。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，非财产所有人对他人财产加附的，财产所有人同意加附，对返还财产时如何处理附着物有约定的，按照约定处理；没有约定，协商不成的，可以拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以转给产权人；给产权人造成损失的，应当承担赔偿责任。这是装修如何处理法律上作出的原则性规定。由于我国《民法通则》对添加剂的处理没有直接规定，加之最高法院的司法解释过于笼统，在审判实践中难以把握。笔者认为：承租人装修的处理和补偿主要可以从以下几个方面考虑： 1。房屋租赁合同合法有效。租赁合同因出租人违约而终止。承租人装修房屋形成的装修，经出租人同意或者按照合同约定的租赁目的合理增加的，如果没有约定，协商不成，装修的处理意义重大，拆迁后价值不会受到严重影响，可以责令承租人自行拆除。不能拆除的，可以评估装修的现值，由出租人承担；出租人不同意装修或者承租人不按照合同约定的租赁目的装修的，对装修的处理有约定的，应遵循协议。如双方未达成协议，协商不成，且拆迁后不影响装修价值的，可责令承租人自行拆除装修。不能拆除的，应当进行评估，装修损失由出租人向承租人适当补偿。因承租人的过错造成损害的，由承租人负责修理或者赔偿。房屋租赁合同合法有效。租赁合同因承租人违约而终止。承租人装修房屋，经出租人同意或者按照合同约定的租赁目的合理增加装修的，装修处理按约定执行。如果没有协议，协商不成，拆迁后价值不会受到严重影响，承租人不能自行拆除的，可以责令其自行拆除装修。不能鉴定的，可以鉴定装修，出租人应当对承租人的装修损失给予适当补偿。出租人不同意装修或者承租人不按照合同约定的租赁目的装修的，装修处理有约定的，按照约定处理；没有约定，协商不成的，且拆迁后装修价值不会受到严重影响的，可以责令承租人自行收回；不能收回的，装修归出租人免费所有，因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修理或赔偿。房屋租赁合同合法有效。因双方违约导致租赁合同终止的，经出租人同意或者按照合同约定的租赁目的合理增加，承租人对房屋进行装修形成的装修，不严重影响装修价值，对装修处理有约定的，按照约定办理。如果没有协议，协商不成，为了责令承租人自行拆除，拆除后价值不会受到严重影响，如果不能拆除，可以评估装修的现值，并根据违约责任的大小分摊装修损失合同条款。装修未经出租人同意或者未按照合同约定的租赁目的进行的，对装修处理有约定的，以约定为准。未经协议、协商，拆迁后装修价值不受严重影响的，可以责令承租人自行拆除。不能拆除的，免费归出租人所有。二是违法建筑租赁合同纠纷。毫无疑问，《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》对此都有明确规定。现实中，农村集体收入的很大一部分是通过出租违章建筑获得的，村民的分红也有赖于此。遗憾的是，一些外商在赚足了钱后，长期拖欠房租，有的逃之夭夭，有的甚至把一身债务留给村集体。目前，这种情况比较突出，法院无法依法保护，村民非常愤怒。法院现在进退两难。一方面要依法办案，明知是违章建筑出租，还要给予保护。另一方面，法院作为当地经济秩序和社会稳定的维护者，不忍看到村民遭受巨大的经济损失。而且，由于法院依法办案，村民对法院工作产生误解，这是法院领导都不愿意看到的。对于如何处理违法建筑出租案件，众说纷纭。一是租金可以得到适当保障。也就是说，首先，违法建筑出租是违法的，出租合同是无效的，但是房屋或者场地实际上已经出租了。本着实事求是的原则，我们还是应该给予一定的赔偿，因为租赁合同的无效性不像其他买卖合同，可以返还，但租赁是一种行为合同，不能返还。计算补偿费时，按照房管部门核定的租金标准计算。笔者认为，无论采用何种计算方法，只要支持租金，就等于承认了违法建筑出租的合法性，这与违法建筑出租是违法的前提相矛盾。二是按照《民法通则》第一百三十四条第（三）项的规定，征收违法建筑租赁的违法所得，以惩治乱建乱租的行为，冲击和扰乱正常的房屋租赁市场。从村民的角度看，违法建的厂房、工棚，不能通过合法渠道收取租金，很难接受。但不必知道违法建设的后果。这只是利益驱动的风险。同时，要批评我们有关政府部门的失职、监督和纵容。如果政府部门加强对农村违法建设的监管和处罚，相信不会造成今天的尴尬局面。笔者认为，应当依法收缴违法建设的违法所得。这是法律的要求，也是规范住房建设和租赁市场的需要。迟早会有人付出代价的。更严格地说，行政执法部门并没有对这种违法建设行为进行处罚，这已经照顾到了农村经济的发展。实际上，这种经济发展没有什么价值。律师推荐：富阳律师、荆州律师、随州律师、株洲律师 |
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