| 问题 | 房屋预售合同的有效期 |
| 释义 |
1。出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同的，视为无效，但在起诉前已取得商品房预售许可证的，可以视为有效。根据《商品房买卖合同争议解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，视为有效本条以取得《商品房预售许可证》为主要依据审查合同是否有效，不考虑审查是否具有其他条件，所以这是合理的。如上所述，对商品房预售进行规范是十分必要的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第二十三条，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、第二十七条规定了商品房预售的条件。根据上述规定，商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商在市、县房地产管理部门办理预售登记，申领预售许可证。房地产管理部门根据预售人的申请，核查预售人是否具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等全部预售条件，检查现场。符合预售条件的，发给《商品房预售许可证》。由此可见，商品房预售许可证是证明商品房合法预售和政府对预售人预售资格认可的关键性文件。可以形象地说，《商品房预售许可证》是预售的“资格证书”和“通行证”。此外，我们还应该看到，预售许可证制度是行政强制许可制度，其实施主要依靠政府职能部门的管理。”法官要区分司法权和行政权的不同职能，正确行使司法权，“人民法院对出卖人预售资格的审查，主要看其是否取得商品房预售许可证，以及对其他预售条件的审查主要取决于行政部门的权限，“这意味着法官在审查合同效力时，审查的范围应限于预售人是否取得预售许可证及其名下的真实性。 买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证，与出卖人签订预售合同的，可以认为出卖人与买受人就商品房预售达成协议，合同成立。但由于缺乏有效要件（取得商品房预售许可证），合同尚未生效。合同签订后，当事人起诉的，应当认定为不可能取得合同的有效要件，一般应当认定为无效。但出卖人具备办理《商品房预售许可证》条件，拒不办理，预购人要求承认合同效力的，可以认定合同有效（合同法第四十五条第二款第一款类推）。出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认为合同具备生效条件，合同可以认为具有有效效力。 出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假的商品房预售许可证，致使合同无效、解除或者解除的，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，赔偿损失，并由出卖人承担责任，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第一款的规定，赔偿责任不得超过已付购房款的一倍。当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由要求确认合同无效的，不予支持。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释》第六条，“当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由要求确认合同无效的，不予支持。”本条对《中华人民共和国房屋预售合同法》第四十四条第二款的效力进行了评价城市房地产管理法关于合同效力的规定，其中规定：“商品房预售合同应当按照国家有关规定报县级以上人民政府房地产行政主管部门和土地管理部门登记。”。 根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的解释，本款仅表明商品房预售合同应当登记，但并未确定其为合同的有效要件。而且，买方很难控制合同登记的执行人。因此，商品房预售登记应作为行政部门的合同管理措施。实施与否，不影响合同本身的效力。对此，最高人民法院《关于适用合同法的若干问题（一）》作出了规定。解释第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定合同登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同效力。《商品房买卖合同争议解释》只是再次明确。当然，双方当事人约定以登记备案程序为商品预售合同生效条件的，按照约定执行（《合同法》第四十五条第一款第一项、第二项）。但是，虽然双方同意将登记备案程序作为商品预售合同的生效条件，但如果双方都实际履行了合同，则应视为双方，以上是我方为贵方安排的有关这方面的知识liba.com网站. 当然，在现实生活中，情况往往是复杂的，所以我们需要适应实际情况。如果你想找律师，你可以来法律咨询网找一位专业律师。你知道吗 |
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