| 问题 | 只租不售到租售同权都有哪些具体的变化？ |
| 释义 | 随着我国各省市对租房需求量的日益增多，我国也多次出台相关的法律法规规范租房市场的同时尽最大的努力给在异地工作的外地人员提供最大的福利和改革政策，最近，很多城市都推出了租售同权的政策，那么，只租不售到租售同权都有哪些变化? 自2016年12月北京率先拍出100%自持租赁住宅地块，随后广州、杭州、天津等全国多个超大特大城市紧随跟进，也推出了部分或整体持有住宅地块。 为什么大家都不约而同地推出租赁住宅? 事实上，最早提出租赁住房概念的是2009年的国务院政府工作报告，正式官方文件在次年6月揭晓，住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，那时只是把租赁住房纳入了住房保障体系。 到了2015年，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，第二年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，今年5月，住建部又起草《住房租赁和销售管理条例》并向社会公开征求意见，租赁住房才正式被纳入商品住房的范畴。 为什么在这个时候提出租赁住房? 显然，“房住不炒”是最重要的理由之一，因为没有买卖，就没有投机。 恰如“只需不供土地即可不出地王”的思维逻辑，“无房即可无炒”，可以肯定的是，未来的新房供应将逐渐萎缩，供应减少，“无房可买”，泡沫自然也就少了。 主观上看，超大城市房价已经高企，政府已不希望炒房投机卷土重来。客观上说，城市化进程迟早会见顶，未来购房需求也会逐步萎缩，大规模建房有可能造成未来的资源浪费。 另一个更深层的理由是，超大城市唯有控制人口规模，才能缓解越来越重的大城市病、才能可持续地利用城市土地资源、才能平衡城市的住房供求关系，而控制人口增长的最好办法之一就是让外来人口没有落脚的家。 相信会有越来越多的、被大城市病所困扰的二线城市跟进效仿。 外来人口真的不能在超大城市拥有自己的家吗? 我国的住房已经不少了，全国现有人均城镇住房面积已超过36平米，还有超过45亿平米的未竣工住宅还在建设之中，的确需要适当放慢住房建设节奏了。 有人一定会说，我的住房面积被平均了，从面积上讲这是极有可能的。但其实我们都不缺住房，只是住房的分布结构和面积大小不均衡，超大城市吸引了更多的外来人口，而外来人口在老家并不缺房，他们来到了超大城市，才会没有自己的住房，他们在超大城市买不起房或者只有很小的住房，但又不愿回到老家——可以买得起大房子的中小城镇。 《上海市住房发展“十三五”规划》明确，“将深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，…完善购租并举的住房体系”，所谓市民是指户籍人口和拥有居住证的新市民(人才为主)，只有暂住证的，属于不能享受住房消费的外来人口。 超大城市现在已经不想再为外来人口提供销售型商品住房，不希望更多的人常住下来，减少住房供应、控制外来人口购房就是控制人口规模快速增长的一个逼不得已的办法。 外来人口不能购买住房、只能租赁住房，低租金负担能力外来人口将被迫离开，超大城市人口质量将得到提高，当然，低端服务业人口会减少、收入会增加，但他们再也无法圆梦超大城市，再也不可能在超大城市拥有自己的家。 不断有外来人口进入超大城市，幻想自己有可能成为超大城市欢迎的人才而扎根在超大城市，但更多的外来人口最终将回到他们的老家或者老家就近的大中城市、城镇、甚至农村，不再“留恋”超大城市，没有自己的“家”就是他们回家的唯一理由。 是时候推出租赁住房了，不管你是否愿意，超大城市都已经启动租赁住宅建设，让外来人口可以学会更多技能却不必留下，可以贡献增加值却不占用紧俏的土地资源，让外来人口的回家之旅可以只有“怀念”而没有“后顾之忧”，可以放下大城市的紧张忙碌而享受小城镇的轻松休闲，让超大城市的住房资源得到高周转般的高效利用，也让购房人宝贵的住房资源名正言顺地避免闲置浪费，实现租赁住宅“轮动式利用效应”，进而减少新的住房供应。 租赁市场会成为开发商的奶油蛋糕吗? 国务院和住建部的文件都在鼓励房企自持租赁住宅，但是，部领导调研时发现，企业反映的最大问题是算不过帐。 为什么房企算不过帐? 前两天，在成都参加中房协科学发展论坛时，我问身边的一位北京开发商总经理：“你们对北京出让的自持租赁用地算过账吗?” 他的回答是：“没算过，不用算”。相信这话的意思大家都懂的。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生在第九届中国房地产科学发展论坛分论坛做演讲时说，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。 明知不能赚钱，居然还有人说，房企热衷于参与自持租赁用地竞争，其实这哪里是热衷?显然是典型的被动参与，因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。 今天算不过帐，明天会不会又算得过来了呢? 也许，政府鼓励之下，会有配套的扶持政策出来，又或许，政府会减免自持租赁住宅租金税费，再或许，政府会降低租赁住宅用地的地价。您觉得呢? 算得过账，就是企业远见、赌博明天，期待自持租赁住宅会有真正市场化的蓬勃发展。算不过账，就只能政府做主、国民买单，民企最终黯然退出租赁住宅市场，剩下政府自建或者国企陪绑。 从开发销售到自持租赁，迫使开发商必须面对新的商业模式。 自持租赁住房用地会便宜些吗? 有人问，提高投资回报率有绝招吗? 提高投资回报率其实没什么仙法，无非是大家都知道的至简之道：降低投资、提高收益。 前者要降低土地成本、税收、企业费用和建造成本，后者就是定位中高端客户，争取获得高水平租金定价。 降成本，最大的空间还是地价。按照当期地价与房价，超大城市的平均地价房价比已经高达46%，能算过帐来的房企恐怕是绝无仅有的。 那么，土地成本能降点吗? 有人愿意相信，因为自持租赁住房肯定不赚钱，政府会用较低的地价让利给自持租赁房企，因为这是政府引导的事，政府应该买单——这些人是善良的人。 前不久，重庆原市长黄奇帆先生在复旦大学演讲内容传遍了微信圈，其中提到“上个世纪90年代浦东金桥工业园预定的每平方公里产值是100亿元，2000年已经达到200亿元”。可以想像，现在金桥工业园的产值肯定远超当年，如果工业项目可以达到这么高的产值，同时还会有更多的税收，政府还会愿意低价出让租赁住宅用地、并且再大幅减免自持租赁住宅的税收吗? 显然，政府也需要收入，如果政府没有收入，就没有公共服务、没有民生工程、没有城市发展。 自持租赁住宅用地“竞地价、竞自持”规则，就是在政府已经先获得土地价值最大化的基础上才给予房企的自持资格，政府既不会愿意减少当期收益，也不会愿意损失未来收益，否则也不会出现“竞地价”在先、“竞自持”在后的土地拍卖条件了。 更何况，地价便宜了，未来房企经营压力小了，租金水平可能会降低，反而导致城市常住的非市民整体素质降低，不利于提高人口质量，这也是政府不愿意接受的。 前不久，广州市出台了规范国有企业土地资产处置的指导意见，明确指出“科学、规范提升企业土地资产价值，防止国有资产流失”，显然，这反映了城市政府的鲜明态度，而且，这也是地方政府的普遍想法。 二手房市场会收进如来佛的掌心吗? 当然，相信政府也会很快地制订租赁市场政策、法规，来规范久遭诟病的二手房市场交易和租赁行为。 市场批评二手房价的潮起潮落似乎只是业主自由定价，租金的翻云覆雨也只是业主的不良居心，其实追逐资本投资回报率只是人的本性，也是企业和社会所有组织的本性。 有人一定会说，慈善机构不会追逐资本的投资回报率，显然这是不尽然的。慈善机构不仅需要慈善效益最大化，而且也需要满足资助慈善机构的资本所追求的另类回报率，从某种意义上说，这间接体现了投资机构的投资回报率，如其不然，慈善机构的投资也将变成无源之水。 其实，在某种意义上，批评黑心业主的租户同样也是为了追逐自己的资本回报率，希望用更少的钱租到更大的、更近的、更好的住房，他们不会不懂，自己少付出的同时一定是别人少得到。 更多人更认可公平，我也赞同。 有人觉得德国的租赁市场非常公平，不会存在这些问题，因为其法律法规十分完善。 但完善的法律法规体系不是凭空而来的，一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实，就没有法律。 比如，如果当年德国没有媒体报道的二手租金的疯狂上涨，大概就不会有“3年内租金涨幅不超过15%”的新租房法;如果没有房主抱怨房客随意减租，也不会有“房客不得因为房东对改善住房条件(例如安装外墙保温、新的采暖系统)的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月，房客可以要求补偿”等如此细致入微的法条规定。 自持租赁住宅入市，并不一定会比个人出租住宅的问题更少，这意味着我们的租房市场法制化已经迫在眉睫。 《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)只是一个序曲，相信未来还会有更多的、更细的法规条款接踵而来。 无论如何，不久的将来，超大特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增自持为主的住房市场新格局将展现在我们面前，未来超大特大城市人来人往、住房“只租不售”，中小城市安家落户、拥有自有住宅的场景似已可见，房企的未来已经斗转星移，业主的天空也将疑云密布。 从只租不售到租售同权的经历体现出的是我国为了适应不断发展的社会需求而不断改进相关法律和法规，体现我国法律的与时俱进的先进性质。租售同权通过立法的形式可以更好的明确租赁人的应当享有的权利和必须履行的义务，其实这也是促进人才引进的一个可行性的措施。 |
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