| 问题 | 城市居民可以购买农村房屋吗? |
| 释义 | 城市居民购买农村房屋法律没有明确允许。农村宅基地上的房屋转让是它的土地性质所决定，仍受到严格的限制。但是，已经购买了的农村房屋有效吗?城市居民可以购买农村房屋吗?法律咨询网小编为您解答城市居民是否可以购买农村房屋的知识。 城镇居民能否购买农村住房 国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。 最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。 最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害出卖人农民的利益。 【案情简述】 宋某系城市居民。2010年8月，宋某与王某达成协议，王某将农村的一所房屋卖给宋某，双方签订房屋买卖合同。房屋买卖交易结束后，宋某向有关部门缴纳了相应的契税，乡政府对买卖房屋进行了审批。后宋某取得了房地产管理局颁发的房产证，并将户口迁入居住至今。但随着房价的高涨，房屋的升值，王某反悔了，以该房屋买卖行为违法我国相应法律规定为由，诉请法院，请求确认与宋某间的房屋买卖行为无效。 宋某与王某之间签订的房屋买卖合同是否有效呢? 【律师解析】 按照我国目前的相关法律规定，农村宅基地的所有权属于相应的农民集体所有。宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权时，应当受到严格的限制，在此前提下城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但宋某作为城市居民，其与王某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准，且后来宋某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。宋某在诉争房屋实际居住十几年，已对该房屋形成了稳定的占用关系。综合历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认宋某和王某签订的房屋买卖合同有效。 【知识拓展】 1、《土地法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。 2、《土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，因而为该规定所禁止。 3、根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定，如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立，则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设，也是极不严肃的。 4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但正是由于农村房屋买卖的特殊性，我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。 综上所述，根据相关法律的规定，城市居民如果购买农村宅基地上的房屋，可能会产生一些麻烦或财产损失。所以，城市居民要慎重购买农村房屋，以免带来不必要的麻烦。 ? 相关阅读： 房屋买卖合同中,怎样正确理解定金和违约金 商品房预售需要满足什么条件 二手房与新房买卖有什么不一样 |
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