| 问题 | 二手房交易的九大流程 |
| 释义 | 第二步，认购。 资质审核后的这里需要交纳定金(购房者应该尽量避免与卖房者在认购书中约定“订金”条款，而用“定金”条款，以维护自己的利益)。与新房不同的是，二手房认购环节没有新房规范，这笔定金直接交到卖房者手中。 第三步，与中介机构签订商品房购买服务的协议。 如果买房人已经确定购买某套二手房，那么为了保障双方权益，中介会要求与买房人签订服务合同。协议会明确中介提供服务的具体内容，中介收费等重要信息。 强调：当你与中介机构签订这种委托协议时，应仔细阅读每一个条款，逐条与中介人员核实其含义。当你有疑问及感觉权益得不到足够保障时，可以考虑在协议中增加补充条款。 第四步，中介方与买卖双方一起到当地房管部门进行查询。 到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。只有在产权得到完全确认的情况下，买房人才能与卖方签署正式的二手房买卖合同，在这之前签署买卖合同，则可能存在风险。比如，卖方的房产可能是多人共有产权，或者是集资房、小产权房或经适房等，这些房产的交易都有一定的限制条件，如果事先不明确产权的具体情况而签约，则容易产生无谓的损失。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。 第五步，买卖双方签署正式的二手房买卖合同。 这一步是在中介、买卖双方亲自到房管部门核实产权后的关键一步。作为买房人的你，必须已经对房产的产权状况了如指掌，比如，房产所属的地块是通过什么方式获取的，房产证是否已经抵押，房产的用途是什么等等。 签署正式的买卖合同时，通常你要带齐身份证、户口本、结婚证原件或其他证明身份的原件、印章等资料，卖方也同样要带齐这些资料，同时还要带上房产证原件及复印件。 第六步，到银行支付房款，并到交易中心核价与交税。 这个流程分两种情况，第一种情况是买方是做按揭贷款的，那么作为买房的你，支付的就只是首期房款。第二种情况是买方是一次性支付房款的，那么这时候就是房款的全额支付。应当注意的是，当签署完正式的买卖合同后，无论是支付首付款还是全款，都应当在银行柜台现场完成。 支付房款后，一般同时要到房产交易中心税务部门进行房产核价、核税等等。 第七步，到银行申请按揭贷款。 如果是买房人一次性支付房款的，无须走这一步流程，直接进入下一步。按揭贷款的申请，要准备的材料比较多，你需要带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同等等。如果是申请公积金贷款，根据中央国家机关住房资金管理中心(国管)和深圳市住房公积金(市管)的不同，带齐相关材料。 第八步，到房产交易中心进行产权过户申请。 具体来说，你要准备好身份证、正式的买卖合同、与银行的贷款合同、申请书与委托书、完税单，当然，卖方须带房产证。 第九步，银行发放按揭贷款及交房。 这一步对于一次性支付房款的买房人来说，是不需要的。如果你是按揭贷款买房的，那么，当你已经办理完过户手续并且拿到房产证后，则需要拿着房产证到为你做按揭贷款的银行进行发放贷款的申请，你拿到房产证时，同时也会拿到房产的他项抵押权证。你只需要将房产证和他项抵押权证一起交给银行工作人员，一般几天银行就会发放贷款了。发放贷款、交付房产并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。 另外，如果购房发票丢失了，房产证还是能办下来的，但会费时费力。一旦发生这种情况，业主首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件;然后，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房人确实在公司购买过商品房;最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联，开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据，购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。 签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确，在何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。 在深圳市场上购房合同无论是新房还是二手房，使用的都是建委网站下载的标准购房合同。在这份合同上拟有固定格式的条款内容，也就代表着除了需要填写的地方之外，其他合同的章节是不需要太过于计较的。包括购买二手房时，正规中介都会从网上下载标准的合同与您签约，这点购房者大可放心。这是整个购房程序中最重要一环，购房合同也是销售中最重要的法律文件。主要的条款包括： 如果购买新房，涉及到开发商盖章的问题，购房合同当时是无法立即带走的，您选择的是分期贷款的方式，购房合同还要给银行一份，通常是一式四份，住建委一份，开发商一份，银行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给你盖过章的复印件，这都无关紧要。在签署购房合同以外还需要签署一个贷款合同。 |
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