| 问题 | 租客擅自转租是否有效 |
| 释义 | 一、承租人擅自转租有效吗 根据我国《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，如果承租人擅自转租房屋，是无效的，受到的损失只能依照合同的相对性向转租人(承租人)主张赔偿。 二、擅自转租所签的合同有效吗 合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。尽管承租人擅自转租的行为是无效的，房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效，并且根据不同的情况会有不同的效果： 1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。 3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。 三、法律后果 放任主义立法模式的国家，依其立法本意，承租人的自行转租在未违反禁止性约定或者对于租赁物的所有人无害的前提下属于合法行为，其法律后果当与同意转租相同。而承租人违反特约或转租对租赁物所有人有害，则转租与限制主义、区别主义立法模式中的非同意转租法律后果相当。因此，本文所谓的自行转租即指此二种情形，并且，依法国、德国等国通例，承租人的家属、佣雇人、亲属、至密的朋友对租赁物的使用，不包含在其中。 研讨的第一个问题是承租人与次承租人的行为的效力问题。关于此点，法、德、意、日、俄等国民法及中国台湾地区民法均无明文规定，中国《合同法》也仅规定“出租人可以解除合同”。学说上认为，此种情形下，承租人与次承租人之间的租赁合同成立并生效，与一般租赁合同效力并无二致。依合同自由原则及合同的相对性原理，似可认为自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同。但是，承租人毕竟是未经出租人的同意而再次出租租赁物，其合同的效力受到出租人意志的约束。根据中国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。 以上就是法律咨询网小编为大家整理的相关资料。综上所述，我们可以了解到自行转租合同属于是效力待定的合同，这是关于无权处分的规定，无权处分行为属效力待定行为。非法转租亦属无权处分。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。 |
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