| 问题 | 案例解读:被拆迁人安置补偿优先权 |
| 释义 | 被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权应优先保护——黄孝英等诉新沂市兴安实业有限公司等房屋拆迁合同纠纷案 裁判要旨 被拆迁人与拆迁人以房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，如果拆迁人将协议中约定的位置、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。 案情 1999年，经江苏省新沂市人民政府批准，新沂市兴安实业有限公司（以下简称兴安公司）开发新沂市第二农贸市场南侧金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证。拆迁中，需拆迁索胜芝房屋10间，建筑面积248.5平方米(其中临街房屋193.60平方米)，使用面积194.06平方米，房屋补偿98061.41元，定附物及其他补偿12492.92元，各项合计110554.33元。2001年5月13日，兴安公司与索胜芝签订房屋拆迁安置协议书，约定索胜芝回迁安置新沂市北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，安置价每平方米680元，计57800元。兴安公司作为甲方，索胜芝作为乙方，新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章（其中索胜芝的名字由其子索祥忠代签）。后因兴安公司没有房地产开发资质，兴安公司委托新沂市东辰房产开发建筑工程公司（以下简称东辰公司）对金三角二期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日，东辰公司与第三人贺苏梅签订商品房预订合同，将金三角二期商品房1号楼门面1号房（即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋）以546834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日，双方签订商品房买卖合同，确定价格为499636.36元，贺苏梅交清房款。 因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置，索胜芝于2003年1月30日诉至新沂法院，要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心（以下简称拆迁安置中心）履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米。在一审过程中，新沂法院通知贺苏梅作为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡，索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。 裁判 一审认为，拆迁安置中心受兴安公司委托于2001年5月13日签订拆迁安置协议，该协议是双方的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。兴安公司未按协议约定将房屋安置给索胜芝，应承担违约责任。拆迁安置中心不是合同当事人，根据合同相对性原则，原告要求拆迁安置中心承担责任于法无据，不予支持。东辰公司系受兴安公司委托进行房屋开发和销售，故原告要求东辰公司承担责任的请求不能成立。东辰公司以自己的名义在房产部门办理了房屋销售许可证，故有权销售房屋。贺苏梅与东辰公司在签订商品房买卖合同时均不知晓房屋已安置的事实，且贺苏梅已支付了对价，故该合同是合法有效的，贺苏梅属善意取得，该房屋应归贺苏梅所有。兴安公司未能按照拆迁协议给原告安置房屋，并非该公司在安置后又故意出售给他人，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，兴安公司应按照相应价款赔偿原告的损失。据此，新沂法院于2004年2月2日作出（2003）新民初字第619号民事判决：一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效，位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元，此款于判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。 6名原审原告不服一审判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。 二审认为，拆迁安置中心受兴安公司委托与索胜芝签订了拆迁安置协议，兴安公司应当按协议履行义务，上诉人享有被安置权。原审法院认定兴安公司未按约定给索胜芝安置房屋，应承担违约责任，符合法律规定，保护了上诉人的合法权益。虽然东辰公司无权处分协议中的安置房，但是贺苏梅在受让该房时，不知或者不应当知道东辰公司非该安置房的处分权人，东辰公司将该房交给贺苏梅后，双方合同义务已经履行完毕。贺苏梅与东辰公司签订的商品房买卖合同合法有效，贺苏梅取得安置房符合善意取得的情形，上诉人不得要求贺苏梅返还该安置房。原审法院在认定事实和适用法律上并无不当。二审法院遂于2004年8月8日作出了（2004）徐民一终字第1255号终审判决：驳回上诉，维持原判。 一、二审判决生效后，贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证。 6名原审原告不服一、二审判决，向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一审监字第068号民事裁定，决定对本案进行再审。同年6月10日，该院作出（2005）徐民一再终字第063号裁定：撤销该院（2004）徐民一终字第1255号民事判决和新沂法院（2003）新民初字第619号民事判决，将该案发回新沂市人民法院重审。 江苏省新沂市人民法院经再审后，依照民事诉讼法第一百二十八条、第一百八十四条，合同法第四十八条、第五十四条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，于2006年7月15日判决：一、位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房（即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋）归6名原审原告所有。二、贺苏梅于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司。三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给6名原审原告。四、驳回6名原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。 判决后，贺苏梅与东辰公司提起上诉。徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 评析 1.涉案拆迁协议的效力及处理 城市房屋拆迁是城市建设的必经环节和重要程序。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实践中实行房屋产权调换的，为了追求利润的最大化，拆迁人往往将应该给予被拆迁人的方位、楼层、朝向等居住因素较好的拆迁安置房或商业利用价值较高的拆迁安置商业店面另行出售给第三人，致使被拆迁人的安置房屋落空，从而引发纠纷。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条第一款的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着拆迁人以其易地或者原地在建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。故无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书，被拆迁人均可追回该拆迁补偿安置房屋。 本案是否适用《解释》第七条第一款处理，首先要看拆迁协议中有关补偿安置房屋的约定是否符合该条第一款房屋“位置、用途特定”的要求。只有经过特定化，该拆迁补偿安置房屋才能成为被拆迁人主张优先取得的对象。本案兴安公司作为甲方、索胜芝作为乙方、新沂市拆迁办公室作为鉴证机关签订的拆迁安置协议书，约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，从此项内容看，协议关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的。其次，根据《解释》第二十八条第二款规定，《中华人民共和国房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。《解释》于2003年6月1日施行，本案在其施行后尚在一审阶段，故应当适用《解释》。最后，根据《解释》第七条第二款的规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。本案6名原告并未行使解除权，而是请求取得房屋所有权，法院应予支持。综上，本案应当适用《解释》第七条处理，争议的拆迁补偿安置房屋应归6名原告所有。 2.涉案商品房买卖合同的效力及处理 《解释》第七条是针对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁安置协议中被拆迁人予以特定保护而作的规定。该条款表明，一旦被拆迁人请求获得该房屋的所有权，第三人订立商品房买卖合同的目的将无法实现。对于第三人来说，其无法获得所购房屋所有权是由于出卖人故意隐瞒所售房屋是被拆迁人以所有权调换形式取得的拆迁补偿安置房屋所致，其所受损失理应得到赔偿。根据《解释》第九条规定，出售人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 本案东辰公司对兴安公司将涉案房屋安置给索胜芝的事实应当处于一种明知的状态，其将该房屋出售给贺苏梅的行为构成了欺诈行为，故东辰公司与贺苏梅签订的商品房买卖合同属于可撤销合同。贺苏梅执行判决返还房屋后，可行使撤销权要求兴安公司和东辰公司返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。 该案案号：徐州市中级法院（2006）徐民一再终字第0056号 案例编写人：江苏省新沂市人民法院 张 骞孙事龙律师点评： 本案于2003年1月由被拆迁人李胜兰提起诉讼，经过一审、二审，再审一、二审，2007年1月22日作出最后一份判决，总算告一段落，然而，作为一名多年从事民商、拆迁法律研究的法律人士，我还是进行了长考：一、兴安 公司能否取得拆迁许可证，换言之，所取得的房屋拆迁许可是否合法有效。由于我国房地产开发实行的是资质、证照必备的市场准入制度，兴安公司1994年9月4日领取房屋拆迁许可证时并没有房地产开发资质，是不能从事房地产开发经营活动的。然而，其又以房地产开发名义进行房屋拆迁，显然，项目审批就违法，该拆迁许可证是不合法的，应予吊销。 二、兴安公司因没有房地产开发资质，委托新沂市东辰房地产开发建筑工程公司对金三角二期工程进行开发和销售，其目的是把自身不合法的行为通过法律上转换，使其合法。这种貌似合法，实际仍不能达到法律合法要求，我只能悲哀地说，这种转换是愚蠢的，从委托法律特征看，权利义务仍归委托人，委托人既然自身开发房地产违法，委托事项就不合法，受托人接受了不合法的，不能因受托人有资质而使委托人委托内容转为合法。如果，兴安公司还有什么好点办法，可采用合作开发、转让项目等，并报相关部门批准同意，在不损害被拆迁人利益前提下，可视为有效。三、本案焦点，第三人贺苏梅是否是否属于善意取得，如果善意取得与回迁优先权冲突怎么办？结合本案案情看,第三人尚未构成善意取得,《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一） 受让人受让该不动产或动产是善意的；（二） 以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案几个关键点：导致第三人贺无法取得房屋，支撑了再审判决：其一、第三人贺红梅在被拆迁人提起诉讼时只签订了购房协议，并没有领取房产证，，够不成完整的善意取得，从严格意义上讲，贺红梅是购房合同一方当事人，处于债权合同阶段，未能形成物权，而其在原一、二审结束后方凭原一、二审判决领取了房产证，可以说，诉讼时，第三人仅为合同权利人，非物权权利人，不具备善意取得法律要件；其二、被拆迁人与拆迁人签订的补偿安置协议早于第三人与拆迁人之间房屋买卖协议，即便没有司法解释关于被拆迁人优先权规定，同为购房协议原则上保护前一份合同，拆迁人向后一份合同当事人承担不能履行合同责任。 解读点评:孙事龙 引用法条： [1]《解释》第八条 [2]《解释》第九条 [3]《解释》第二十八条 [4]《中华人民共和国物权法》第一百零六条 [5]《中华人民共和国城市房地产管理法》 [6]《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条 [7]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 [8]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十八条 [9]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五十四条 [10]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百零七条 [11]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百二十八条 [12]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百八十四条 |
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